| | | | :-: | :-: | | Laatst bijgewerkt op 15 mei 2024Auteur: Commissie Vlaamse fiscaliteit (Zie bericht eNot nr. 17628 van 15/05/2024)Federaal registratierecht - Vlaamse registratiebelasting – Vestiging opstalrecht in het Vlaams Gewest Fiscale modelclausules voor de vestiging van een opstalrecht op een in het Vlaams Gewest gelegen onroerend goedVoorafgaande opmerkingen: M.b.t. het registratierecht verschuldigd op de vestiging van het opstalrecht, stelt de federale administratie m.b.t. de kosteloze vestiging van een opstalrecht of de vestiging tegen een te lage, symbolische vergoedingdat er geen animus donandi is bij de kosteloze vestiging van een opstalrecht “met het oog op de valorisatie van de grond bij een verkoop - hetgeen in de praktijk veelvuldig voorkomt bij de oprichting van een appartementsgebouw”. In dat geval is slechts het algemeen vast recht verschuldigd;dat de overeenkomst in principe toch beschouwd wordt als een vestiging ten bezwarende titel als tevens wordt bedongen dat de grondeigenaar bij de beëindiging van het opstalrecht de opgerichte opstallen zal bekomen zonder de waarde te moeten vergoeden. Het registratierecht is dan verschuldigd op “de waarde van de opgerichte opstallen op het einde van de overeenkomst, verminderd met de eventuele (verminderde) prijs die de opstalgever zal moeten betalen, en ook verminderd met een zeker disconto, aangezien de opgerichte opstallen pas op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs op de grondeigenaar zullen overgaan". “Verder kan er ook rekening gehouden worden met de ouderdom van de opgerichte opstallen op het einde van het opstalrecht, de mogelijkheid dat er niet gebouwd wordt (enkel indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst voorzien is), dat in welbepaalde materialen gebouwd wordt, enz...”. Deze waarde moet in een pro fisco verklaring bepaald worden (cf. art. 168 W.Reg.).Uitzonderlijk en afhankelijk van de specifieke omstandigheden kan toch geoordeeld worden dat er eerder sprake is van een (onrechtstreekse) schenking van de op te richten opstallen door de opstalhouder in het voordeel van de grondeigenaar-opstalgever. Ook in dit geval is een pro fisco-verklaring vereist (zie hierboven).(Circ. 13 mei 2004, nr. 8/2004).Omtrent de kosteloze vestiging van het opstalrecht op een bebouwde grond (en dus zonder vergoeding van het bestaande gebouw), stelt de Vlaamse Belastingadministratie (Vlabel) dat schenkbelasting verschuldigd is wanneer er sprake is van animus donandi in hoofde van de grondeigenaar. Dit zal moeten blijken uit de concrete omstandigheden (SP nr. 18071, 19 juli 2021). Indien er geen sprake is van animus donandi zoals bijv. in een immobiliënproject met een promotor-opstalhouder, is er geen Vlaamse belasting verschuldigd op de eigendomsoverdracht van het gebouw (n.a.v. de vestiging van het opstalrecht).Ook indien er enkel een vergoeding wordt voorzien voor het opstalrecht maar Vlabel meent dat de constructies onrechtstreeks vergoed worden via deze opstalvergoeding, is het verkooprecht verschuldigd op een deel van deze vergoeding of minstens de verkoopwaarde van het gebouw (SP 18071).Vlaams Gewest – opstal op een onbebouwde grondHypothese 1 : Kosteloos opstalrecht zonder animus donandi – vast rechtDe kosteloze vestiging wordt gedaan zonder begiftigingsoogmerk. De partijen verzoeken daarom om de toepassing van het vast recht.Hypothese 2 : Kosteloos opstalrecht (of lage vergoeding) met animus donandi - schenkbelastingDe partijen preciseren ten behoeve van de inning van de schenkbelasting de belastbare grondslag te waarderen op \# euro en dat tussen hen volgende verwantschapsgraad bestaat \#. Hypothese 3: opstalrecht ten bezwarende titel (tegen vergoeding, zelfs symbolische vergoeding indien zonder animus donandi) – federaal registratierecht art. 83, 3° W.Reg. 5% of 0,5 %De partijen preciseren ten behoeve van de inning van het federaal registratierecht dat de belastbare grondslag \# euro bedraagt, wat overeenkomt met \[gecumuleerde retributies + lasten voor de opstalhouder\].Hypothese 4: opstalrecht zonder vergoeding maar met de bepaling dat de door de opstalhouder op te richten opstallen op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding op de grondeigenaar zullen overgaan – federaal registratierecht art. 83, 3° W.Reg. 5% of 0,5 %De partijen preciseren ten behoeve van de inning van het federaal registratierecht dat de waarde van de op te richten opstallen die op het einde van deze overeenkomst kosteloos op de grondeigenaar zullen overgaan, wordt geschat op \# euro.Hypothese 5: opstalrecht zonder vergoeding maar met de bepaling dat de door de opstalhouder op te richten opstallen op het einde van het recht van opstal tegen een verminderde prijs op de grondeigenaar zullen overgaan - federaal registratierecht art. 83, 3° W.Reg. 5% of 0,5 %De partijen preciseren ten behoeve van de inning van het federaal registratierecht dat de waarde van het opstalrecht pro fisco \# euro bedraagt (nl. de geschatte waarde van de opstallen op het einde van het opstalrecht (\# euro) min de te betalen vergoeding van \# euro). Vlaams Gewest – opstalrecht op een bebouwde grondHypothese 1 : Kosteloos opstalrecht gevestigd zonder animus donandi (zie SP 18071) – vast rechtDe kosteloze vestiging wordt gedaan zonder begiftigingsoogmerk. De partijen verzoeken daarom om de toepassing van het vast recht.Hypothese 2 : kosteloos opstalrecht gevestigd met animus donandi - schenkbelastingDe partijen preciseren ten behoeve van de inning van de schenkbelasting de belastbare grondslag te waarderen op \# euro en dat tussen hen volgende verwantschapsgraad bestaat \#. Hypothese 3: opstalrecht ten bezwarende titel (tegen vergoeding, zelfs symbolische vergoeding indien zonder animus donandi) en aparte prijs voor de bestaande opstallen – federaal registratierecht art. 83, 3° W.Reg. 5% of 0,5 % én Vlaams verkooprechtDe partijen preciseren ten behoeve van de inning van het federaal registratierecht dat de belastbare grondslag \* euro bedraagt, wat overeenkomt met \[gecumuleerde retributies + lasten voor de Opstalhouder\]De prijs voor de opstallen bedraagt \* euro. | Dernière mise à jour : 15 mai 2024Auteur : Commission fiscalité flamande(la version française est une traduction)(Voir le message eNot n° 17628 du 15/05/2024)Droits d’enregistrement fédéraux – Impôt d’enregistrement flamand – Constitution d’un droit de superficie en Région flamande Modèles de clauses fiscales relatives à la constitution d’un droit de superficie sur un immeuble sis en Région flamandeRemarques préliminaires : En ce qui concerne le droit d’enregistrement dû sur la constitution d’un droit de superficie, l’administration fédérale précise à propos de la constitution gratuite d’un droit de superficie ou la constitution moyennant une redevance symbolique trop faible qu’il n’y a pas d’animus donandi en cas de constitution gratuite d’un droit de superficie « en vue de la valorisation du terrain en cas de vente – ce qui dans la pratique survient fréquemment lors de la construction d’un immeuble à appartements ». Dans ce cas, seul le droit fixe général est dû ;qu’en principe, la convention est néanmoins considérée comme une constitution à titre onéreux s’il est également stipulé qu’au terme du droit de superficie, le tréfoncier recevra les constructions érigées sans devoir en compenser la valeur. Le droit d’enregistrement est alors dû sur la valeur des constructions érigées à l'échéance de la convention, diminuée du prix éventuel (réduit) que le tréfoncier devra payer, et également diminuée d'un certain montant (escompte) puisque les constructions érigées ne passeront au propriétaire du terrain, sans aucune indemnité ou moyennant un prix inférieur à la valeur réelle, qu'à l'échéance du droit de superficie » « De plus, il peut également être tenu compte de la vétusté des constructions érigées, à l'échéance du droit de superficie, du risque qu'elles ne soient pas érigées (uniquement si cela est expressément prévu dans la convention), qu'elles ont été construites avec des matériaux bien particuliers, etc…». Cette valeur doit être déterminée dans une déclaration pro fisco (cf. art. 168 du C. Enreg.).Exceptionnellement et en fonction des circonstances spécifiques, il peut néanmoins être considéré qu’il s’agit plutôt d’une donation (indirecte) des constructions à ériger par le superficiaire au profit du tréfoncier-constituant du droit de superficie. Une déclaration pro fisco est également requise dans ce cas (voir ci-dessus).(Circ. 13 mai 2004, n° 8/2004).En ce qui concerne la constitution gratuite du droit de superficie sur un terrain bâti (et donc sans compensation du bâtiment existant), l’Administration fiscale flamande (Vlabel) précise que des droits de donation sont dus lorsqu’il est question d’animus donandi dans le chef du tréfoncier. Cela devra ressortir des circonstances concrètes (SP n° 18071, 19 juillet 2021). S’il n’est pas question d’animus donandi comme par exemple dans un projet immobilier avec un promoteur-superficiaire, aucun impôt flamand ne sera dû sur le transfert de propriété du bâtiment (suite à la constitution du droit de superficie).Par ailleurs, même si seule une redevance est prévue pour le droit de superficie, mais que Vlabel estime que les constructions sont compensées indirectement via cette redevance de superficie, le droit de vente est dû sur une partie de cette redevance ou au moins sur la valeur vénale du bâtiment (SP 18071).Région flamande – droit de superficie sur un terrain non bâtiHypothèse 1 : Droit de superficie gratuit sans animus donandi – droit fixeLa constitution gratuite se fait sans intention libérale. Les parties demandent par conséquent l’application du droit fixe.Hypothèse 2 : Droit de superficie à titre gratuit (ou faible redevance) avec animus donandi – droits de donationLes parties précisent aux fins de la perception des droits de donation qu’elles évaluent la base imposable à \# euros et qu’elles sont liées par le degré de parenté suivant \#. Hypothèse 3 : droit de superficie à titre onéreux (contre redevance, même symbolique, si sans animus donandi) – droit d’enregistrement fédéral art. 83, 3° C. Enreg. 5% ou 0,5 %Les parties précisent aux fins de la perception du droit d’enregistrement fédéral que la base imposable s’élève à \# euros, ce qui correspond à \[rétributions cumulées + charges pour le superficiaire\].Hypothèse 4 : droit de superficie sans redevance mais avec la disposition stipulant que les constructions à ériger par le superficiaire seront transférées au terme du droit de superficie au tréfoncier sans la moindre indemnité – droit d’enregistrement fédéral art. 83, 3° C. Enreg. 5% ou 0,5 %Les parties précisent aux fins de la perception du droit d’enregistrement fédéral que la valeur des constructions à ériger qui seront transférées gratuitement au tréfoncier au terme de cette convention, est estimée à \# euros.Hypothèse 5 : droit de superficie sans redevance mais avec la disposition stipulant que les constructions à ériger par le superficiaire seront transférées au tréfoncier au terme du droit de superficie contre un prix réduit – droit d’enregistrement fédéral art. 83, 3° C. Enreg. 5% ou 0,5 %Les parties précisent aux fins de la perception du droit d’enregistrement fédéral que la valeur du droit de superficie s’élève pro fisco à \# euros (c’est-à-dire la valeur estimée des constructions au terme du droit de superficie (\# euros) moins la redevance à payer de \# euros). Région flamande – droit de superficie sur un terrain bâtiHypothèse 1 : droit de superficie gratuit établi sans animus donandi (voir SP 18071) – droit fixeLa constitution gratuite se fait sans intention libérale. Les parties demandent par conséquent l’application du droit fixe.Hypothèse 2 : droit de superficie établi avec animus donandi – droits de donationLes parties précisent aux fins de la perception des droits de donation qu’elles évaluent la base imposable à \# euros et qu’elles sont liées par le degré de parenté suivant \#. Hypothèse 3 : doit de superficie à titre onéreux (contre redevance, même symbolique, si sans animus donandi) et prix distinct pour les constructions existantes – droit d’enregistrement fédéral art. 83, 3° C. Enreg. 5% ou 0,5 % et droit de vente flamandLes parties précisent aux fins de la perception du droit d’enregistrement fédéral que la base imposable s’élève à \# euros, ce qui correspond à \[rétributions cumulées + charges pour le superficiaire\]Le prix pour les constructions s’élève à \* euros. |