| | | | :-: | :-: | | Dernière mise à jour : 26 septembre 2018 Auteur : Commission « Législation régionale » du CF (CLR)Région wallonne – Viabilisation des terrains – Règlements d’Ores Règlements « électricité » (et « gaz ») d’ORES - Exemples de clauses Ces exemples de clauses sont relatifs à l’hypothèse dans laquelle le fait générateur de l’obligation de payer les frais de viabilisation est une division non accompagnée d’un permis d’urbanisation ou d’urbanisme de constructions groupées. Les clauses peuvent, en fonction de la situation, être insérées dans la convention opérant la division. Pour plus d’info, voyez le message eNotariat n° 14409 du 26/09/2018. a) Si les parties décident de faire usage de la faculté de solliciter un avis préalable auprès d’ORES S’agissant des frais de viabilisation du terrain en matière d’électricité (1) (à l’exclusion des frais de raccordement individuel), les parties déclarent avoir été avisées de ce que : - le fait générateur desdits frais est notamment la division juridique (et non la mise en œuvre d’un permis) ayant pour effet la création d’un lot – bâti ou non – nouvellement destiné à l’habitation (art. 2 du Règlement « électricité » d’ORES) ; - la présente cession entre apparemment dans le champ d’application du Règlement pour l’équipement en « électricité » de terrains à viabiliser d’ORES, de sorte que des frais de viabilisation du terrain pourraient être sollicités dès lors qu’une affectation à l’habitation est annoncée, quand bien même le bien divisé serait-il situé le long d’une voirie déjà équipée en électricité (ORES appliquant, à cet égard, le principe de la « mutualisation des coûts ») ; - la prise en charge de ces frais incombe, en principe, au propriétaire du bien avant division (ou, plus généralement, au cédant). En conséquence, elles ont requis, préalablement aux présentes, le notaire soussigné de procéder à l’introduction d’une demande d’avis préalable, engageante pour ORES aux conditions et tarifs en vigueur au moment de la demande, visant à obtenir une information quant au coût de ladite viabilisation. Dans sa réponse datée du \*, ORES a communiqué l’information demandée, laquelle est présentement remise au cédant. Afin que le dossier de viabilisation soit valablement introduit auprès d’ORES, une demande officielle d’équipement de terrain devra être introduite (via le site d’ORES), ce qui permettra d’obtenir une offre définitive et engageante d’une validité de 6 mois. A l’échéance de ce délai et à défaut d’un prépaiement, ORES adressera à l’attention du demandeur une facture dont le montant correspondra à celui de l’offre. Contractuellement, les parties se sont accordées pour imputer les frais de viabilisation tels qu’ils résultent de l’offre émise par ORES au cessionnaire, qui autorise dès à présent la libération de la somme provisionnée dans les mains du notaire soussigné au bénéfice d’ORES. Afin de rendre opposable à ORES le transfert de l’obligation de prise en charge des frais de viabilisation sur la tête du cessionnaire, les parties autorisent le notaire instrumentant à notifier ledit transfert à ORES. Les parties sont toutefois informées de ce qu’en cas de défaillance du cessionnaire, ORES serait néanmoins fondé à recouvrer ces frais à charge du cédant, sans préjudice d’un éventuel recours contributoire de ce dernier à charge du cessionnaire. (1) Il est rappelé qu’alors que l’équipement des terrains destinés à l’habitation en électricité est obligatoire (de sorte que l’application du règlement « électricité » d’ORES s’impose dès lors que les conditions d’application de celui-ci se trouvent réunies), le règlement « gaz » ne s’impose, quant à lui, que pour autant que l’usager fasse le choix d’équiper le terrain en gaz (ce qui n’est pas obligatoire) : en ce cas, le règlement « gaz » d’ORES sera applicable dès lors que ses conditions d’application se trouvent réunies. Dans ce contexte, nous n’envisagerons, aux termes des clauses proposées, que l’hypothèse de la viabilisation du bien en électricité, étant entendu que celles-ci peuvent, le cas échéant, être adaptées pour viser également la viabilisation du terrain en gaz, dans l’hypothèse où le cessionnaire envisagerait également de solliciter un raccordement au gaz. b) Si les parties décident de ne pas faire usage de la faculté de solliciter un avis préalable auprès d’ORES ou à défaut de destination à l’habitation Dans l’hypothèse où le notaire ne serait pas requis par les parties d’introduire une demande d’avis préalable auprès d’ORES ou dans l’hypothèse où la division n’entrerait pas dans le champ d’application du Règlement « électricité » d’ORES à défaut de destination à l’habitation, la clause précitée pourrait être adaptée comme suit : S’agissant des frais de viabilisation du terrain en matière d’électricité et de gaz (à l’exclusion des frais de raccordement individuel), les parties déclarent avoir été avisées de ce que : - le fait générateur desdits frais est notamment la division juridique (et non la mise en œuvre d’un permis) ayant pour effet la création d’un lot – bâti ou non – nouvellement destiné à l’habitation (art. 2 du Règlement « électricité » d’ORES) ;- la prise en charge de ces frais incombe, en principe, au propriétaire du bien avant division (ou, plus généralement, au cédant). \[Soit 1\*\] La présente cession entre apparemment dans le champ d’application du Règlement « électricité » d’ORES, de sorte que des frais de viabilisation du terrain pourraient être sollicités dès lors qu’une affectation à l’habitation est annoncée, quand bien même le bien divisé serait-il situé le long d’une voirie suffisamment équipée (ORES appliquant, à cet égard, le principe de la « mutualisation des coûts »). Informées par le notaire instrumentant de la possibilité d’introduire auprès d’ORES une demande d’avis préalable, engageante pour ORES aux conditions et tarifs en vigueur au moment de la demande et visant à obtenir une information quant au coût de ladite viabilisation, les parties ont toutefois déclaré ne pas souhaiter procéder en ce sens. Contractuellement, les parties se sont accordées pour imputer les frais de viabilisation tels qu’ils résultent de l’offre émise par ORES au cessionnaire. \[Soit A : Afin de rendre opposable à ORES le transfert de l’obligation de prise en charge des frais de viabilisation sur la tête du cessionnaire, les parties autorisent le notaire instrumentant à notifier ledit transfert à ORES.\] \[Soit B : Informées par le notaire instrumentant de ce que la notification à ORES du présent transfert de l’obligation de prise en charge des frais de viabilisation sur la tête du cessionnaire permettrait de rendre ce transfert opposable à ORES – sous réserve d’une éventuelle défaillance dans le chef du cessionnaire – , les parties ont néanmoins invité le notaire instrumentant à ne pas procéder à ladite notification.\] Les parties sont, par ailleurs, informées de ce qu’en cas de défaillance du cessionnaire, ORES serait néanmoins fondé à recouvrer ces frais à charge du cédant, sans préjudice d’un éventuel recours contributoire de ce dernier à charge du cessionnaire. \[Soit 2\*\] Le cessionnaire n’ayant pas l’intention d’affecter le bien à usage d’habitation, la cession ne rentre apparemment pas dans le champ d’application du Règlement « électricité » d’ORES, de sorte que des frais de viabilisation du terrain ne sont, en principe, pas dus. Toutefois, si, à l’avenir le bien était affecté à l’habitation, des frais de viabilisation du terrain pourraient être réclamés par ORES, quand bien même le bien divisé serait-il situé le long d’une voirie suffisamment équipée (ORES appliquant, à cet égard, le principe de la « mutualisation des coûts »). Les parties conviennent que dans ce cas les frais seront pris en charge par le cessionnaire. Les parties sont toutefois informées de ce qu’en cas de défaillance du cessionnaire, ORES serait néanmoins fondé à recouvrer ces frais à charge du cédant, sans préjudice d’un éventuel recours contributoire de ce dernier à charge du cessionnaire. | Laatst bijgewerkt op: 26 september 2018Auteur: Commissie « Regionale Wetgeving » van de CF (CLR) (de Nederlandse versie is een vertaling)Waals Gewest – Bouwrijp maken van gronden – Reglementen van ORESReglementen ‘elektriciteit’ (en ‘gas’) van ORES – VoorbeeldclausulesDeze voorbeelden van clausules betreffen de hypothese waarbij de verplichting om de bouwrijpmakingskosten te betalen tot stand komt door een verdeling zonder bebouwingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning voor groepen van bouwwerken.De clausules kunnen, naargelang de situatie, in de overeenkomst die de verdeling tot stand brengt, opgenomen worden. Voor meer info, zie het bericht eNotariaat nr. 14409 van 26/09/2018. a) Indien de partijen beslissen om gebruik te maken van de mogelijkheid om voorafgaand advies in te winnen bij ORESWat betreft de bouwrijpmakingskosten inzake elektriciteit (1) (met uitzondering van de individuele aansluitingskosten), verklaren de partijen op de hoogte te zijn gesteld dat:- het feit dat voornoemde kosten doet ontstaan met name de juridische verdeling is (en niet de uitvoering van een vergunning), dewelke als gevolg heeft dat er een al dan niet bebouwde kavel wordt gecreëerd bestemd voor bewoning (art. 2 van het Elektriciteitsreglement van ORES);- deze overdracht kennelijk valt onder het toepassingsgebied van het Reglement van ORES inzake de uitrusting met elektriciteit van bouwrijp te maken gronden waardoor er bouwrijpmakingskosten voor de grond gevraagd zouden kunnen worden zodra er een bestemming voor bewoning aangekondigd wordt, ook al is het gesplitste goed gelegen langs een weg die reeds uitgerust werd met elektriciteit (ORES past namelijk het principe toe waarbij de kosten gemeenschappelijk worden gemaakt);- de betaling van deze kosten in principe toekomt aan de eigenaar van het goed vóór de verdeling plaatsvindt (of, meer algemeen, aan de overdrager).Bijgevolg hebben zij, voorafgaand dezer, de ondergetekende notaris verzocht om over te gaan tot het indienen van een aanvraag tot voorafgaand advies, bindend voor ORES aan de voorwaarden en tarieven die gelden op het ogenblik van de aanvraag, teneinde informatie te verkrijgen over deze bouwrijpmakingskosten.In zijn antwoord de dato \*, heeft ORES de gevraagde informatie meegedeeld. Deze informatie wordt thans aan de overdrager overgemaakt.Teneinde het bouwrijpmakingsdossier op geldige wijze bij ORES in te dienen, dient een officiële aanvraag voor de uitrusting van de grond ingediend te worden (via de website van ORES), waardoor er een definitieve en bindende offerte met een geldigheid van 6 maanden bekomen zal kunnen worden.Na afloop van deze termijn en bij afwezigheid van voorafbetaling, zal ORES een factuur richten aan de aanvrager waarvan het bedrag zal overeenstemmen met dat van de offerte.De partijen zijn contractueel overeengekomen om de bouwrijpmakingskosten zoals deze voortvloeien uit de offerte van ORES aan te rekenen aan de overnemer, die vanaf heden de vrijmaking van de geprovisioneerde som in handen van de ondergetekende notaris ten gunste van ORES machtigt.Teneinde de overdracht aan de overnemer van de verplichting tot betaling van de bouwrijpmakingskosten tegenstelbaar te maken aan ORES, machtigen de partijen de instrumenterende notaris om deze overdracht aan ORES te betekenen.De partijen zijn evenwel op de hoogte dat ingeval de overnemer in gebreke blijft, ORES deze kosten echter zal kunnen verhalen op de overdrager, onverminderd een eventuele regresvordering van deze laatste tegen de overnemer.(1) Er wordt aan herinnerd dat daar waar gronden bestemd voor bewoning verplicht met elektriciteit moeten worden uitgerust (waardoor het elektriciteitsreglement van ORES verplicht moet worden toegepast wanneer aan de toepassingsvoorwaarden voldaan werd), het gasreglement daarentegen slechts van toepassing is voor zover de gebruiker ervoor kiest om het terrein met gas uit te rusten (wat niet verplicht is): in dat geval zal het gasreglement van ORES van toepassing zijn zodra aan de toepassingsvoorwaarden werd voldaan. In dit kader zullen we enkel ingaan op het bouwrijp maken van het goed op vlak van elektriciteit met dien verstande dat de clausules aangepast kunnen worden om eveneens de bouwrijpmaking van de grond inzake gas te beogen, ingeval de overnemer een gasaansluiting zou overwegen.b) Indien de partijen beslissen om geen gebruik te maken van de mogelijkheid om voorafgaand advies in te winnen bij ORES of indien er geen bestemming tot bewoning isIngeval de notaris niet door de partijen verzocht zou worden om een aanvraag tot voorafgaand advies bij ORES in te dienen of ingeval de verdeling niet zou vallen onder het toepassingsgebied van het Elektriciteitsreglement van ORES aangezien een bestemming tot bewoning ontbreekt, dan zou voormelde clausule als volgt aangepast kunnen worden:Wat betreft de bouwrijpmakingskosten van de grond voor elektriciteit en gas (met uitzondering van de individuele aansluitingskosten), verklaren de partijen op de hoogte te zijn gesteld dat:- het feit dat voornoemde kosten doet ontstaan met name de juridische verdeling is (en niet de uitvoering van een vergunning), dewelke als gevolg heeft dat er een al dan niet bebouwde kavel wordt gecreëerd bestemd voor bewoning (art. 2 van het Elektriciteitsreglement van ORES)-de betaling van deze kosten in principe toekomt aan de eigenaar van het goed vóór de verdeling plaatsvindt (of, meer algemeen, aan de overdrager).\[Hetzij 1\*\] Deze overdracht valt kennelijk onder het toepassingsgebied van het Elektriciteitsreglement van ORES waardoor er bouwrijpmakingskosten voor de grond gevraagd zouden kunnen worden zodra er een bestemming voor bewoning wordt aangekondigd, ook al is het gesplitste goed gelegen langs een voldoende uitgeruste weg (ORES past namelijk het principe toe waarbij de kosten gemeenschappelijk worden gemaakt);Op de hoogte gesteld door de instrumenterende notaris van de mogelijkheid om een aanvraag tot voorafgaand advies bij ORES in te dienen, dewelke ORES bindt aan de voorwaarden en tarieven die gelden op het ogenblik van de aanvraag en met als doel informatie te verkrijgen over voormelde bouwrijpmakingskosten, hebben de partijen evenwel verklaard dat zij hier niet toe wensen over te gaan.De partijen zijn contractueel overeengekomen om de bouwrijpmakingskosten zoals deze voortvloeien uit de offerte van ORES aan de overnemer aan te rekenen.\[Hetzij A: Teneinde de overdracht aan de overnemer van de verplichting tot betaling van de bouwrijpmakingskosten tegenstelbaar te maken aan ORES, machtigen de partijen de instrumenterende notaris om deze overdracht aan ORES te betekenen.\]\[Hetzij B: Op de hoogte gebracht door de instrumenterende notaris van het feit dat de kennisgeving aan ORES van de overdracht aan de overnemer van de verplichting tot betaling van de bouwrijpmakingskosten, ervoor zou zorgen dat deze overdracht tegenstelbaar wordt gemaakt aan ORES – onder voorbehoud van het eventueel in gebreke blijven in hoofde van de overnemer –, hebben de partijen de notaris echter verzocht niet over te gaan tot deze kennisgeving.\]De partijen worden overigens op de hoogte gebracht dat ingeval de overnemer in gebreke blijft, ORES deze kosten evenwel zal kunnen verhalen op de overdrager, onverminderd een eventuele regresvordering van deze laatste tegen de overnemer. \[Hetzij 2\*\] Aangezien de overnemer niet voornemens is om het goed voor bewoning te bestemmen, valt de overdracht kennelijk niet onder het toepassingsgebied van hetElektriciteitsreglement van ORES, waardoor er, in principe, geen bouwrijpmakingskostenverschuldigd zijn.Indien het goed echter in de toekomst voor bewoning bestemd zou worden, dan zouden er bouwrijpmakingskosten door ORES aangerekend kunnen worden, ook al is het gesplitste goed gelegen naast een voldoende uitgeruste weg (ORES past namelijk het principe toe waarbij de kosten gemeenschappelijk worden gemaakt).De partijen komen overeen dat de kosten in dat geval door de overnemer gedragen zullen worden.De partijen zijn echter op de hoogte dat ingeval de overnemer in gebreke blijft, ORES deze kosten evenwel zal kunnen verhalen op de overdrager, onverminderd een eventuele regresvordering van deze laatste tegen de overnemer. |