import type { Modelonderdeel } from "../types"; // ── Wonen in eigen streek (WIES) — eerste overdracht (Vlaams Gewest) ──────── // Bron: Commissie clausules VlaNot, 12 januari 2024, via de Drive-back-up in // integratie/drive-backup/. Decreet van 23 juni 2023 over wonen in eigen // streek: dit onderdeel regelt de EERSTE overdracht van een WIES-grond/-woning // (kwalificatietoets van art. 5, kennisgeving aan de gemeente, voorrangsregels // van art. 5/12), als tegenhanger van wonen-in-eigen-streek-vervolgoverdracht // (die de afwikkeling regelt van de vervolgoverdracht dóór een eerste // WIES-koper). Vier scenario's, elk overgenomen uit een apart brondocument: // verkoop aan een WIES-koper mét gemeentelijke tussenkomst; verkoop na de // negen-maanden-voorrangsperiode aan een niet-WIES-koper; een rechtshandeling // die niet geviseerd wordt door de regeling (met drie sub-hypotheses); en een // verkoop waarbij de gemeente geen financiële tussenkomst verstrekt. FR-spiegel // in wonen-in-eigen-streek-eerste-overdracht-fr.ts. export const wonenInEigenStreekEersteOverdrachtOnderdelen: Modelonderdeel[] = [ { id: "wonen-in-eigen-streek-eerste-overdracht", titel: "Wonen in eigen streek (WIES) — eerste overdracht en kwalificatietoets (art. 5 decreet van 23 juni 2023)", categorie: "bijzonder", omschrijving: "Vaststelling dat het goed onder het decreet van 23 juni 2023 over wonen in eigen streek valt (WIES-gemeente, gemeentelijk reglement, vergunning die het goed als WIES bestemt) en afwikkeling van de EERSTE overdracht: hetzij aan een WIES-koper met financiële tussenkomst van de gemeente, hetzij aan een niet-WIES-koper na het verstrijken van de negen-maanden-voorrangsperiode, hetzij via een rechtshandeling die niet geviseerd wordt door de regeling, hetzij zonder gemeentelijke tussenkomst.", toelichting: "Artikel 5 van het decreet van 23 juni 2023 (letterlijk overgenomen): \"De WIES-gronden en de WIES-woningen kunnen alleen worden overgedragen aan personen die voldoen aan al de volgende voorwaarden: 1° de persoon is tijdens een periode van tien jaar vóór de datum van de overdracht ten minste vijf jaar onafgebroken ingeschreven in de bevolkingsregisters van de WIES-gemeente of in een aangrenzende gemeente binnen het Vlaamse Gewest; 2° de persoon voldoet aan de voorwaarden over het onroerend bezit en inkomen die blijk geven van een minder kapitaalkrachtige situatie en die de Vlaamse Regering bepaalt; 3° de persoon is ingeschreven in de bevolkingsregisters. Echtgenoten, wettelijk of feitelijk samenwonenden van de persoon aan wie een WIES-grond of WIES-woning wordt overgedragen en die de WIES-woning of de woning op de WIES-grond mee gaan bewonen, voldoen ook aan de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 2° en 3°. De gemeenteraad van de WIES-gemeente kan voor de toepassing van het eerste lid strengere voorwaarden vaststellen in het gemeentelijk reglement.\" Deze basisclausule was tot dusver niet in de bibliotheek opgenomen (zie de nazicht-aandachtspunten van wonen-in-eigen-streek-vervolgoverdracht) en vervolledigt die clausule.", tekst: "WONEN IN EIGEN STREEK (WIES) — EERSTE OVERDRACHT — Het goed valt onder het decreet van 23 juni 2023 over wonen in eigen streek, aangezien: de gemeente waar het goed gelegen is, opgenomen is in de lijst van de Vlaamse Regering van gemeenten die een beroep kunnen doen op de regeling rond wonen in eigen streek; EN de gemeente waar het goed gelegen is, een gemeentelijk reglement heeft aangenomen op {{datum_wies_reglement}} rond wonen in eigen streek; EN de omgevingsvergunning voor verkavelen van gronden/stedenbouwkundige handelingen, met referentie {{referentie_wies_vergunning}}, de verkochte grond/woning aanduidt als grond/woning bestemd voor wonen in eigen streek. Artikel 5 van dit decreet luidt als volgt: \"De WIES-gronden en de WIES-woningen kunnen alleen worden overgedragen aan personen die voldoen aan al de volgende voorwaarden: 1° de persoon is tijdens een periode van tien jaar vóór de datum van de overdracht ten minste vijf jaar onafgebroken ingeschreven in de bevolkingsregisters van de WIES-gemeente of in een aangrenzende gemeente binnen het Vlaamse Gewest; 2° de persoon voldoet aan de voorwaarden over het onroerend bezit en inkomen die blijk geven van een minder kapitaalkrachtige situatie en die de Vlaamse Regering bepaalt; 3° de persoon is ingeschreven in de bevolkingsregisters. Echtgenoten, wettelijk of feitelijk samenwonenden van de persoon aan wie een WIES-grond of WIES-woning wordt overgedragen en die de WIES-woning of de woning op de WIES-grond mee gaan bewonen, voldoen ook aan de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 2° en 3°. De gemeenteraad van de WIES-gemeente kan voor de toepassing van het eerste lid strengere voorwaarden vaststellen in het gemeentelijk reglement.\" De verkoper verklaart dat hij zijn intentie tot het verkopen van het goed aan de gemeente heeft meegedeeld per beveiligde zending op {{datum_kennisgeving_gemeente}}. Deze melding blijkt ook uit het WIES-register.", varianten: [ { id: "verkoop-aan-wies-koper-met-tussenkomst", hypothese: "Verkoop aan een WIES-koper binnen de voorrangsperiode, met financiële tussenkomst van de gemeente", tekst: "Bij de verkoop op heden moet toepassing gemaakt worden van de regelgeving rond wonen in eigen streek. De gemeente heeft de koper aangesteld als bevoorrechte kandidaat-koper en in contact gebracht met de verkoper, zoals blijkt uit {{bewijsstuk_aanstelling_kandidaat}}. De gemeente verstrekt een financiële tussenkomst van {{bedrag_tussenkomst}} euro. Dit komt overeen met {{percentage_grondwaarde}} % van de grondwaarde, zoals geschat door {{schatter}} op {{datum_schatting_grondwaarde}} (ten hoogste zes maanden vóór de ondertekening van de onderhandse overeenkomst die aan deze akte voorafgaat). Dit bedrag werd betaald op een geblokkeerde rekening bij de instrumenterende notaris. Het bedrag wordt vrijgegeven ten voordele van de verkoper na het verlijden van de akte en maakt deel uit van de aankoopprijs die de WIES-koper betaalt. [OPGEPAST: bij de prijsvermelding de correcte gegevens van de gemeente en van de financiële bijdrage vermelden.] De notaris herinnert er de koper aan dat de tussenkomst moet terugbetaald worden aan de gemeente bij enige (zelfs gedeeltelijke) overgang van het goed aan een derde, onder de levenden dan wel door erfovergang, overeenkomstig artikel 11 van het decreet (behoudens de uitzondering voorzien in artikel 11, §2 van het decreet). Het terug te betalen bedrag staat gelijk aan het percentage van de toekomstige geschatte grondwaarde waarvoor de gemeente een tussenkomst verleende; de waarde zal op dat ogenblik opnieuw geschat worden, tenzij de hierboven aangehaalde schatting op het ogenblik van de onderhandse overeenkomst nog niet ouder is dan zes maanden. Een vervroegde terugbetaling is eveneens mogelijk; de koper kan zich hierover verder bevragen bij de gemeente. De notaris wijst de koper er eveneens op dat hij de woning gedurende 20 jaar moet bewonen, en dit binnen het jaar [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: na heden / na de definitieve oplevering, als het een woning betreft] of binnen de 5 jaar na heden als het over een grond gaat (artikel 13 van het decreet). Op de niet-naleving van de bewoningsvoorwaarde staan financiële sancties. De koper wordt er tot slot op gewezen dat hij bij een toekomstige overdracht mogelijk opnieuw rekening moet houden met de regelgeving rond wonen in eigen streek.", }, { id: "verkoop-na-negen-maanden-niet-wies-koper", hypothese: "Geen WIES-koper gevonden binnen de negen-maanden-voorrangsperiode — verkoop aan een niet-WIES-koper, na afwikkeling van het gemeentelijk voorkooprecht", tekst: "Na de kennisgeving aan de gemeente is een periode van negen maanden verstreken, te rekenen vanaf de verzenddatum van de beveiligde zending door de verkoper. De verkoper verklaart dat hij in die periode geen overeenkomst heeft gesloten met een persoon die voldoet aan de voorwaarden van artikel 5 van het decreet. Bijgevolg moest de verkoper de overdrachtsvoorwaarde niet langer respecteren en kon hij het goed verkopen aan de koper, die niet voldoet aan de voorwaarden van artikel 5 van het decreet. [KIES DE TOEPASSELIJKE HYPOTHESE EN SCHRAP DE OVERIGE: Het voorkooprecht van de gemeente krachtens artikel 12 van het decreet werd aangeboden op {{datum_aanbieding_voorkooprecht_gemeente}}, waarop de gemeente op {{datum_antwoord_gemeente}} heeft geantwoord het voorkooprecht niet te willen uitoefenen. Dit betekent dat het goed zijn kwalificatie als goed bestemd voor wonen in eigen streek verliest, zodat bij toekomstige overdrachten geen verplichting meer bestaat om rekening te houden met de overdrachtsregeling rond wonen in eigen streek. / Het voorkooprecht van de gemeente krachtens artikel 12 van het decreet werd aangeboden op {{datum_aanbieding_voorkooprecht_gemeente}}; de gemeente heeft evenwel nagelaten te antwoorden binnen de wettelijk voorziene termijn van 60 dagen en heeft het voorkooprecht bijgevolg niet uitgeoefend. Dit betekent dat het goed zijn kwalificatie als goed bestemd voor wonen in eigen streek verliest, zodat bij toekomstige overdrachten geen verplichting meer bestaat om rekening te houden met de overdrachtsregeling rond wonen in eigen streek. / Het voorkooprecht van de gemeente krachtens artikel 12 van het decreet werd niet aangeboden, aangezien toepassing kon worden gemaakt van de uitzondering van artikel 8 van het decreet houdende de harmonisering van de procedures voor de voorkooprechten, voor de verkoop aan [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de eigenaar / de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de eigenaar / de mede-eigenaar, ongeacht of de onverdeeldheid ophoudt of niet / de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de mede-eigenaar / de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de mede-eigenaar / de echtgenoten van voormelde afstammelingen of geadopteerde kinderen / de pachter die zijn recht van voorkoop overeenkomstig de pachtwet uitoefent / de huidige pachter, die kan bewijzen reeds minstens één kalenderjaar pachter te zijn, te rekenen tot de datum waarop de definitieve verkoopovereenkomst vaste datum heeft verkregen]. De koper wordt erop gewezen dat hij bij een toekomstige overdracht mogelijk rekening moet houden met de regelgeving rond wonen in eigen streek, aangezien het goed in dit laatste geval zijn WIES-kwalificatie niet verliest.]", }, { id: "geen-geviseerde-rechtshandeling-toekomstige-gebondenheid", hypothese: "Rechtshandeling niet geviseerd door de regeling (schenking, huwelijkscontract, mandeligheid, fusie, VCW art. 4.38 §4-§5, professionele ontwikkelaar) — het goed blijft WIES-gebonden bij een volgende overdracht", tekst: "Sommige rechtshandelingen zijn uitgesloten van de regelgeving rond wonen in eigen streek. Aangezien er bij deze overdracht sprake is van [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: een overdracht die niet ten bezwarende titel gebeurt, zoals een schenking / een huwelijkscontract of een wijziging daaraan / een contract aangaande de mandeligheid / een akte aangaande de fusie van rechtspersonen of een daarmee gelijkgestelde verrichting / een akte opgemaakt naar aanleiding van de overdrachten vermeld in artikel 4.38, §4 en §5, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 / een overdracht aan een natuurlijke persoon of rechtspersoon die in de uitoefening van zijn beroep of activiteit onroerende goederen koopt, verkavelt, bouwt, overdraagt of verhuurt, voor zover de overdracht gericht is op de ontwikkeling van het project vermeld in artikel 4, §1, van het decreet, waarvoor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is aangevraagd], moet bij deze overdracht geen rekening worden gehouden met de voorrangsregels uit de regelgeving rond wonen in eigen streek. De verkrijger wordt er evenwel op gewezen dat hij bij een toekomstige overdracht niet zomaar aan eender wie kan overdragen, maar hierbij rekening moet houden met de regelgeving rond wonen in eigen streek.", }, { id: "geen-geviseerde-rechtshandeling-blijvende-vrijstelling", hypothese: "Rechtshandeling niet geviseerd door de regeling (toewijzingsreglement, gemeente/OCMW/sociale woonorganisatie, geen financiële tussenkomst) — het goed verliest definitief zijn WIES-kwalificatie", tekst: "Sommige rechtshandelingen zijn uitgesloten van de regelgeving rond wonen in eigen streek. Aangezien er bij deze overdracht sprake is van [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: een overdracht op grond van een toewijzingsreglement dat krachtens decreet is vastgesteld / een overdracht aan de gemeente waarin de WIES-grond of WIES-woning ligt, of aan een intergemeentelijke samenwerking waarin die gemeente actief is / een overdracht aan een openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn binnen de gemeente, of een vereniging of vennootschap waarin dat centrum actief is / een overdracht aan een sociale woonorganisatie als vermeld in artikel 1.3, §1, eerste lid, 53°, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 / een verkoop waarbij de WIES-gemeente geen financiële tussenkomst verstrekt als vermeld in artikel 10 van het decreet], moet bij deze overdracht geen rekening worden gehouden met de voorrangsregels uit de regelgeving rond wonen in eigen streek. Door de specifieke aard van de overdracht, en aangezien er geen verplichting bestaat tot terugbetaling van een financiële tussenkomst, zal er ingevolge artikel 14 van het decreet ook bij toekomstige overdrachten geen verplichting meer zijn om rekening te houden met de overdrachtsregeling rond wonen in eigen streek.", }, { id: "geen-geviseerde-rechtshandeling-insolventie-gedwongen-verkoop", hypothese: "Overdracht in het kader van een insolventieprocedure (boek XX WER) of een ander geval van gedwongen verkoop — voorrangsregel van art. 5 niet van toepassing, gemeentelijk voorkooprecht (art. 12) niettemin af te wikkelen", tekst: "Aangezien er bij deze overdracht sprake is van een overdracht in het kader van een insolventieprocedure als vermeld in boek XX van het Wetboek van economisch recht, of elk ander geval van gedwongen verkoop, moet bij deze overdracht geen rekening worden gehouden met de voorrangsregels van artikel 5 van het decreet. [KIES DE TOEPASSELIJKE HYPOTHESE EN SCHRAP DE OVERIGE: Het voorkooprecht van de gemeente krachtens artikel 12 van het decreet werd aangeboden op {{datum_aanbieding_voorkooprecht_gemeente}}, waarop de gemeente op {{datum_antwoord_gemeente}} heeft geantwoord het voorkooprecht niet te willen uitoefenen, zodat het goed zijn kwalificatie als goed bestemd voor wonen in eigen streek verliest. / Het voorkooprecht van de gemeente krachtens artikel 12 van het decreet werd aangeboden op {{datum_aanbieding_voorkooprecht_gemeente}}; de gemeente heeft evenwel nagelaten te antwoorden binnen de wettelijk voorziene termijn van 60 dagen en heeft het voorkooprecht bijgevolg niet uitgeoefend, zodat het goed zijn kwalificatie als goed bestemd voor wonen in eigen streek verliest. / Het voorkooprecht van de gemeente krachtens artikel 12 van het decreet werd niet aangeboden, aangezien toepassing kon worden gemaakt van de uitzondering van artikel 8 van het decreet houdende de harmonisering van de procedures voor de voorkooprechten, voor de verkoop aan [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de eigenaar / de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de eigenaar / de mede-eigenaar, ongeacht of de onverdeeldheid ophoudt of niet / de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de mede-eigenaar / de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de mede-eigenaar / de echtgenoten van voormelde afstammelingen of geadopteerde kinderen / de pachter die zijn recht van voorkoop overeenkomstig de pachtwet uitoefent / de huidige pachter, die kan bewijzen reeds minstens één kalenderjaar pachter te zijn, te rekenen tot de datum waarop de definitieve verkoopovereenkomst vaste datum heeft verkregen], zodat het goed zijn WIES-kwalificatie in dit laatste geval niet verliest.]", }, { id: "geen-gemeentelijke-tussenkomst", hypothese: "De gemeente verstrekt geen financiële tussenkomst — het goed verliest zijn WIES-kwalificatie (art. 14 decreet)", tekst: "De gemeente heeft aan de verkoper meegedeeld op {{datum_weigering_tussenkomst}} dat zij geen financiële tussenkomst zal verstrekken. Overeenkomstig artikel 14 van het decreet betekent dit dat niet langer rekening moet worden gehouden met de overdrachtsvoorwaarde en dat het goed zijn kwalificatie \"wonen in eigen streek\" verliest.", }, ], parameters: [ { naam: "datum_wies_reglement", omschrijving: "Datum van het gemeentelijk WIES-reglement" }, { naam: "referentie_wies_vergunning", omschrijving: "Referentie van de omgevingsvergunning die het goed als WIES aanduidt" }, { naam: "datum_kennisgeving_gemeente", omschrijving: "Datum van de beveiligde zending waarmee de verkoper zijn verkoopintentie aan de gemeente meedeelde" }, { naam: "bewijsstuk_aanstelling_kandidaat", omschrijving: "Stuk waaruit de aanstelling van de koper als bevoorrechte kandidaat-koper blijkt" }, { naam: "bedrag_tussenkomst", omschrijving: "Bedrag van de financiële tussenkomst van de gemeente" }, { naam: "percentage_grondwaarde", omschrijving: "Percentage van de grondwaarde waarop de tussenkomst is gebaseerd" }, { naam: "schatter", omschrijving: "Opsteller van het schattingsverslag van de grondwaarde" }, { naam: "datum_schatting_grondwaarde", omschrijving: "Datum van het schattingsverslag van de grondwaarde" }, { naam: "datum_aanbieding_voorkooprecht_gemeente", omschrijving: "Datum van aanbieding van het gemeentelijk voorkooprecht (art. 12 decreet)" }, { naam: "datum_antwoord_gemeente", omschrijving: "Datum van het antwoord van de gemeente op de aanbieding van het voorkooprecht" }, { naam: "datum_weigering_tussenkomst", omschrijving: "Datum van de mededeling van de gemeente dat zij geen financiële tussenkomst verstrekt" }, ], agentwenken: "Ga eerst na of het goed überhaupt WIES-gronden/-woningen betreft (gemeente op de Vlaamse-Regeringslijst, gemeentelijk reglement, vergunning die het goed als WIES aanduidt) — zo niet, dit onderdeel is niet van toepassing. Kies vervolgens de variant op basis van het dossier: (1) 'verkoop-aan-wies-koper-met-tussenkomst' wanneer de koper zelf aan art. 5 voldoet en de gemeente een financiële tussenkomst verstrekte binnen de voorrangsperiode; (2) 'verkoop-na-negen-maanden-niet-wies-koper' wanneer geen WIES-koper werd gevonden binnen negen maanden na de kennisgeving en de koper niet aan art. 5 voldoet — let op het onderscheid tussen de twee eerste sub-hypotheses (voorkooprecht effectief aangeboden en beantwoord/verstreken → kwalificatie verloren) en de derde (art. 8 Harmoniseringsdecreet-uitzondering voor familie/mede-eigenaar/pachter → kwalificatie blijft behouden, in tegenstelling tot de eerste twee); (3)/(4) 'geen-geviseerde-rechtshandeling-...' wanneer de rechtshandeling zelf buiten het toepassingsgebied valt — kies '-toekomstige-gebondenheid' voor schenking/huwelijkscontract/mandeligheid/fusie/VCW 4.38/professionele ontwikkelaar (WIES-kwalificatie blijft behouden voor een volgende overdracht) en '-blijvende-vrijstelling' voor toewijzingsreglement/gemeente/OCMW/sociale-woonorganisatie/geen-tussenkomst (kwalificatie gaat definitief verloren, art. 14); (5) 'geen-geviseerde-rechtshandeling-insolventie-gedwongen-verkoop' voor een insolventieprocedure of gedwongen verkoop — let op: de voorrangsregel van art. 5 vervalt, maar het gemeentelijk voorkooprecht van art. 12 moet nog steeds afgewikkeld worden (zelfde drieledige keuze als bij variant 2); (6) 'geen-gemeentelijke-tussenkomst' wanneer de gemeente zelf laat weten geen tussenkomst te verstrekken (eenvoudigste geval, art. 14). Dit onderdeel regelt uitsluitend de EERSTE overdracht; de afwikkeling van een latere doorverkoop dóór een eerste WIES-koper (terugbetaling van de tussenkomst) zit in het afzonderlijke onderdeel wonen-in-eigen-streek-vervolgoverdracht.", toepasbaarOp: ["verkoopakte", "verkoopovereenkomst (compromis)"], bron: "Commissie clausules VlaNot, 12 januari 2024 — vier brondocumenten (verkoop aan WIES-koper met tussenkomst; verkoop na negen maanden aan niet-WIES-koper; geen geviseerde rechtshandeling; geen gemeentelijke tussenkomst), programmatisch samengevoegd (NL-cel van de bilingue bronbestanden) uit integratie/drive-backup/2026-07-02-backup-modellen-e-notariaat/.", versie: "1.0", datum: "2026-07-09", wetsbasis: [ "Decreet van 23 juni 2023 over wonen in eigen streek, art. 5, 8, 10, 11, 12, 13 en 14", "Decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, art. 8", ], nazicht: { status: "na_te_kijken", datum: "2026-07-09", aandachtspunten: "Decreet is recent (23 juni 2023) — actuele stand van de lijst WIES-gemeenten en de inkomens-/vermogensgrenzen (bepaald door de Vlaamse Regering) controleren bij gebruik. Sluit aan bij wonen-in-eigen-streek-vervolgoverdracht (vult de daar gesignaleerde ontbrekende basisclausule aan).", }, }, ];