import type { Modelonderdeel } from "../types"; // ── Modelonderdelen: wet Breyne (verkoop van een te bouwen/in aanbouw zijnde // woning, wet van 9 juli 1971) ─────────────────────────────────────────────── // Orthogonaal sub-pad op de gewone verkoop (zie lib/dossier/types.ts, // `VerkoopVelden.verkoopRegime`): deze onderdelen komen bovenop de // gewone-verkoop-onderdelen (identiteit-partijen, beschrijving-onroerend-goed, // hypothecaire-toestand, …) in de twee Breyne-modellen // (data/modeldocumenten/modellen/vastgoed.ts: // "verkoopovereenkomst-compromis-wet-breyne" / "verkoopakte-wet-breyne") en // vervangen er de klassieke prijs-en-betaling-clausule (die geen // termijnbetaling per bouwfase kent). Wettekst: data/regelgeving/federaal/ // wet-breyne.json. // // Elk onderdeel met een "compromis"/"akte"-variant heeft dezelfde inhoud in // beide documenten, enkel het tijdsperspectief verschilt (nog te sluiten vs. // reeds gesloten/verleden akte) — geen variant toevoegen zonder de FR-spiegel // (wet-breyne-fr.ts) mee te nemen (nl-fr-pariteit.test.ts bewaakt dit). export const wetBreyneOnderdelen: Modelonderdeel[] = [ { id: "wet-breyne-toepassingsgebied", titel: "Toepassingsgebied van de wet Breyne", categorie: "bijzonder", omschrijving: "Verklaart dat de overeenkomst onder de wet Breyne valt (art. 1: woning hoofdzakelijk bestemd voor bewoning, prijs geheel of gedeeltelijk betaald vóór voltooiing) en dat de wettelijke beschermingsbepalingen van toepassing zijn. Twee varianten naargelang het document: de onderhandse compromis (art. 2: geldig, maar de akte moet vóór enige betaling boven het voorschot verleden worden) of de authentieke akte zelf.", tekst: "", toelichting: "Wet Breyne (wet van 9 juli 1971) beschermt de koper/bouwheer van een woning die geheel of gedeeltelijk vooruitbetaalt vóór de voltooiing. Van toepassing zowel op de aankoop van een reeds ontworpen, nog te bouwen woning ('sleutel-op-de-deur') als op een aannemingsovereenkomst voor een woning op grond van de koper — de kwalificatie (verkoop dan wel aanneming) verandert de toepasselijkheid niet, wel enkele modaliteiten (o.m. wie eigenaar is van de grond). Nazicht per dossier: is de woning 'hoofdzakelijk' bestemd voor bewoning (een beperkt beroepsgedeelte is toegelaten), en wordt minstens een deel van de prijs vóór voltooiing betaald?", agentwenken: "Kies de variant op basis van het dossierveld verkoopdocument (compromis/verkoopakte), net als bij de gewone verkoop. Vul {{aard_overeenkomst}} in op basis van de brondocumenten: 'verkoop van een nog te bouwen woning' (promotor verkoopt grond + toekomstige woning) of 'aannemingsovereenkomst voor de bouw van een woning' (koper is al eigenaar van de grond, aannemer bouwt in zijn opdracht) — dit bepaalt mee wie in de akte als 'verkoper' dan wel 'aannemer/bouwpromotor' optreedt. Nooit gokken of de woning 'hoofdzakelijk' voor bewoning bestemd is bij een gemengd project (bv. handelspand + woning erboven) — laat dat [NAKIJKEN] staan.", varianten: [ { id: "compromis", hypothese: "Onderhandse overeenkomst (compromis) — vóór de authentieke akte", tekst: "TOEPASSING VAN DE WET BREYNE\nDeze overeenkomst betreft {{aard_overeenkomst}} van een woning die hoofdzakelijk bestemd is voor bewoning, waarvan de prijs geheel of gedeeltelijk wordt betaald vóór de voltooiing van het goed. Zij valt bijgevolg onder het toepassingsgebied van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen ('de wet Breyne'), en de bepalingen van die wet — o.m. inzake de beperking van het voorschot, de prijsherziening, de waarborgregeling en de tienjarige aansprakelijkheid — zijn van dwingend recht op deze verkoop van toepassing.\nPartijen erkennen dat deze onderhandse overeenkomst geldig is als voorafgaande belofte, maar dat overeenkomstig artikel 2 van de wet Breyne geen enkele betaling boven het hierna bepaalde voorschot mag worden gevraagd of ontvangen vóór het verlijden van de authentieke akte voor een Belgische notaris.", }, { id: "akte", hypothese: "Authentieke akte", tekst: "TOEPASSING VAN DE WET BREYNE\nDeze akte betreft {{aard_overeenkomst}} van een woning die hoofdzakelijk bestemd is voor bewoning, waarvan de prijs geheel of gedeeltelijk wordt betaald vóór de voltooiing van het goed. Zij valt bijgevolg onder het toepassingsgebied van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen ('de wet Breyne'), overeenkomstig artikel 2 waarvan deze overeenkomst bij authentieke akte wordt verleden. De bepalingen van die wet — o.m. inzake de beperking van het voorschot, de prijsherziening, de waarborgregeling en de tienjarige aansprakelijkheid — zijn van dwingend recht op deze verkoop van toepassing.", }, ], parameters: [ { naam: "aard_overeenkomst", omschrijving: "'de verkoop'/'de aanneming voor de bouw' — aard van de overeenkomst", voorbeeld: "de verkoop" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - wet breyne", "verkoopakte - wet breyne"], thema: "vastgoed", bron: "Eigen kantoorclausule op basis van wet Breyne (9 juli 1971)", versie: "1.0", datum: "2026-07-04", wetsbasis: ["art. 1 wet Breyne (9 juli 1971)", "art. 2 wet Breyne (9 juli 1971)"], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-04" }, }, { id: "wet-breyne-betaling-bouwfasen", titel: "Prijs en betaling per bouwfase", categorie: "prijs", omschrijving: "Vervangt de klassieke prijs-en-betalingclausule bij een gewone verkoop: de prijs wordt betaald in schijven, telkens opeisbaar naarmate de bouw vordert (per bouwfase), met — vóór de akte — de wettelijke beperking van het voorschot tot 5% van de prijs (art. 5 wet Breyne).", tekst: "", toelichting: "Het uitvoeringsbesluit bij de wet Breyne legt een indicatief schema van opeisbare schijven per bouwfase vast (ruwbouw, winddicht, technieken, afwerking, oplevering); de concrete percentages en fasen moeten per dossier tegen de bouw-/verkoopovereenkomst met de promotor en het KB-schema gecontroleerd worden — deze clausule laat het schema bewust open ({{fasen_betalingsschema}}) in plaats van een percentage te verzinnen.", agentwenken: "Neem het betalingsschema letterlijk over uit de verkoop-/aannemingsovereenkomst met de promotor of bouwheer (nooit een percentage per fase gokken — het uitvoeringsbesluit bepaalt maxima per bouwfase, maar de concrete overeenkomst kan een fijner schema hanteren). Kies de variant op basis van verkoopdocument: bij de compromis is enkel het voorschot (max. 5%) verschuldigd vóór de akte; bij de akte wordt de eerste effectief opeisbare schijf bepaald door de bouwstaat op de dag van de akte zelf.", varianten: [ { id: "compromis", hypothese: "Onderhandse overeenkomst (compromis) — enkel het voorschot", tekst: "PRIJS\nDeze overeenkomst wordt gesloten voor de prijs van {{prijs_letters}} euro ({{prijs_cijfers}} EUR), onder voorbehoud van de hierna bepaalde prijsherziening.\n\nVOORSCHOT (ART. 5 WET BREYNE)\nBij ondertekening van deze overeenkomst betaalt de koper een voorschot van {{voorschot_letters}} euro ({{voorschot_cijfers}} EUR), zijnde niet meer dan vijf procent (5%) van de totale prijs, zoals maximaal toegelaten door artikel 5 van de wet Breyne. Geen enkel verder bedrag mag van de koper worden gevraagd of ontvangen vóór het verlijden van de authentieke akte.\n\nVERDERE BETALING (NA DE AKTE)\nHet saldo van de prijs wordt na het verlijden van de authentieke akte betaald in schijven, telkens opeisbaar naarmate de bouw vordert, volgens het volgende betalingsschema: {{fasen_betalingsschema}}.", }, { id: "akte", hypothese: "Authentieke akte", tekst: "PRIJS\nDeze verkoop wordt toegestaan voor de prijs van {{prijs_letters}} euro ({{prijs_cijfers}} EUR), onder voorbehoud van de hierna bepaalde prijsherziening.\n\nREEDS BETAALD VOORSCHOT (ART. 5 WET BREYNE)\nDe koper heeft vóór heden, bij de onderhandse overeenkomst, een voorschot van {{voorschot_letters}} euro ({{voorschot_cijfers}} EUR) betaald, zijnde niet meer dan vijf procent (5%) van de totale prijs, overeenkomstig artikel 5 van de wet Breyne.\n\nBETALING PER BOUWFASE\nHet saldo van de prijs, zijnde {{saldo_letters}} euro ({{saldo_cijfers}} EUR), wordt vanaf heden betaald in schijven, telkens opeisbaar naarmate de bouw vordert, volgens het volgende betalingsschema: {{fasen_betalingsschema}}.\nDe verkoper/aannemer zal de koper telkens per aangetekend schrijven of e-mail met ontvangstbevestiging in kennis stellen van het bereiken van elke bouwfase, met opgave van het opeisbare bedrag.", }, ], parameters: [ { naam: "prijs_cijfers", omschrijving: "Totale prijs in cijfers" }, { naam: "prijs_letters", omschrijving: "Totale prijs voluit in letters" }, { naam: "voorschot_cijfers", omschrijving: "Voorschot in cijfers (max. 5% van de prijs)" }, { naam: "voorschot_letters", omschrijving: "Voorschot voluit in letters" }, { naam: "saldo_cijfers", omschrijving: "Saldo (prijs min voorschot) in cijfers" }, { naam: "saldo_letters", omschrijving: "Saldo voluit in letters" }, { naam: "fasen_betalingsschema", omschrijving: "Betalingsschema per bouwfase, letterlijk uit de verkoop-/aannemingsovereenkomst" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - wet breyne", "verkoopakte - wet breyne"], thema: "vastgoed", bron: "Eigen kantoorclausule op basis van wet Breyne (9 juli 1971)", versie: "1.0", datum: "2026-07-04", wetsbasis: ["art. 5 wet Breyne (9 juli 1971)"], nazicht: { status: "na_te_kijken", datum: "2026-07-04", aandachtspunten: "Betalingsschema per bouwfase (percentages/fasen) per dossier toetsen aan het uitvoeringsbesluit bij de wet Breyne en aan de concrete verkoop-/aannemingsovereenkomst.", }, }, { id: "wet-breyne-prijsherziening", titel: "Prijsherziening", categorie: "prijs", omschrijving: "Bepaalt of de prijs een vaste (niet-herzienbare) prijs is, dan wel onderworpen is aan een herzieningsbeding op basis van loon- en materiaalkostenindexen — met de wettelijke begrenzing van maximaal 80% van de prijs (art. 7 wet Breyne).", tekst: "", agentwenken: "Kies 'geen-herziening' wanneer de verkoop-/aannemingsovereenkomst een vaste prijs vermeldt (courant bij 'sleutel-op-de-deur'-verkopen door een promotor). Kies 'index-clausule' enkel wanneer de brondocumenten uitdrukkelijk een herzieningsformule bevatten — neem die formule letterlijk over in {{formule_prijsherziening}} en controleer dat de vermelde herzieningsgrens niet meer dan 80% van de prijs bedraagt (een ruimere herziening is van rechtswege nietig, art. 7 wet Breyne).", varianten: [ { id: "geen-herziening", hypothese: "Vaste prijs — geen herzieningsbeding", tekst: "PRIJSHERZIENING\nDe hierboven vermelde prijs is een vaste prijs. Er is geen enkel beding van prijsherziening overeengekomen.", }, { id: "index-clausule", hypothese: "Prijsherziening op basis van loon-/materiaalkostenindexen (max. 80%)", tekst: "PRIJSHERZIENING (ART. 7 WET BREYNE)\nDe prijs kan uitsluitend worden herzien op grond van de evolutie van de loon- en materiaalkostenindexen, volgens de volgende formule: {{formule_prijsherziening}}.\nDe herziening mag in geen geval meer bedragen dan tachtig procent (80%) van de in deze overeenkomst bepaalde prijs, op straffe van nietigheid van het beding voor het overschrijdende deel, overeenkomstig artikel 7 van de wet Breyne.", }, ], parameters: [ { naam: "formule_prijsherziening", omschrijving: "Herzieningsformule (loon-/materiaalkostenindexen), letterlijk uit de bron" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - wet breyne", "verkoopakte - wet breyne"], thema: "vastgoed", bron: "Eigen kantoorclausule op basis van wet Breyne (9 juli 1971)", versie: "1.0", datum: "2026-07-04", wetsbasis: ["art. 7 wet Breyne (9 juli 1971)"], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-04" }, }, { id: "wet-breyne-waarborg", titel: "Voltooiings- of terugbetalingswaarborg", categorie: "attesten", omschrijving: "Waarborgregeling verplicht door artikel 12 van de wet Breyne: de verkoper/aannemer moet een voltooiingswaarborg stellen (via een bankinstelling of een erkende verzekeraar), of bij gebreke daarvan een terugbetalingswaarborg voor de reeds betaalde bedragen.", tekst: "", agentwenken: "Kies de variant op basis van het waarborgattest/de -verklaring van de bank of verzekeraar die de promotor aanlevert (nooit gokken welke waarborgvorm gekozen werd). Vul steeds de identiteit van de waarborgverstrekker en het referte-/polisnummer in zodra gekend, zodat de koper het attest kan opvragen.", varianten: [ { id: "voltooiingswaarborg-bank", hypothese: "Voltooiingswaarborg gesteld door een bankinstelling", tekst: "WAARBORG (ART. 12 WET BREYNE)\nOvereenkomstig artikel 12 van de wet Breyne heeft de verkoper/aannemer een voltooiingswaarborg gesteld ten belope van vijf procent (5%) van de totale prijs, verstrekt door {{naam_waarborgverstrekker}}, een in België toegelaten bankinstelling, onder referte {{referentie_waarborg}}. Een afschrift van het waarborgattest wordt aan deze overeenkomst gehecht.", }, { id: "voltooiingswaarborg-verzekering", hypothese: "Voltooiingswaarborg gesteld door een verzekeringsmaatschappij", tekst: "WAARBORG (ART. 12 WET BREYNE)\nOvereenkomstig artikel 12 van de wet Breyne heeft de verkoper/aannemer een voltooiingswaarborg gesteld ten belope van vijf procent (5%) van de totale prijs, verstrekt door {{naam_waarborgverstrekker}}, een in België erkende verzekeringsmaatschappij (borgtochtverzekering), onder polisnummer {{referentie_waarborg}}. Een afschrift van het waarborgattest wordt aan deze overeenkomst gehecht.", }, { id: "terugbetalingswaarborg", hypothese: "Terugbetalingswaarborg (bij gebreke van een voltooiingswaarborg)", tekst: "WAARBORG (ART. 12 WET BREYNE)\nBij gebreke van een voltooiingswaarborg heeft de verkoper/aannemer een terugbetalingswaarborg gesteld voor de door de koper reeds betaalde bedragen, verstrekt door {{naam_waarborgverstrekker}} onder referte {{referentie_waarborg}}, overeenkomstig artikel 12 van de wet Breyne. Een afschrift van het waarborgattest wordt aan deze overeenkomst gehecht.", }, ], parameters: [ { naam: "naam_waarborgverstrekker", omschrijving: "Bank of verzekeringsmaatschappij die de waarborg verstrekt" }, { naam: "referentie_waarborg", omschrijving: "Referte-/polisnummer van het waarborgattest" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - wet breyne", "verkoopakte - wet breyne"], thema: "vastgoed", bron: "Eigen kantoorclausule op basis van wet Breyne (9 juli 1971)", versie: "1.0", datum: "2026-07-04", wetsbasis: ["art. 12 wet Breyne (9 juli 1971)"], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-04" }, }, { id: "wet-breyne-aansprakelijkheid", titel: "Tienjarige aansprakelijkheid", categorie: "bijzonder", omschrijving: "Vermeldt de tienjarige aansprakelijkheid van de verkoper/aannemer voor gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten (art. 9 wet Breyne, van openbare orde) en, in beginsel, het bewijs van de verplichte tienjarige-aansprakelijkheidsverzekering (wet van 31 mei 2017, 'wet Peeters-Borsus').", tekst: "", toelichting: "De verzekeringsplicht van de wet van 31 mei 2017 (Peeters-Borsus) is een AFZONDERLIJKE wet t.o.v. de wet Breyne zelf, maar geldt courant voor dezelfde bouwpromotoren/aannemers en kent een aantal vrijstellingen (o.m. beperkte werken, geen tussenkomst van een architect). Nazicht per dossier of de verzekeringsplicht daadwerkelijk geldt.", agentwenken: "Kies 'verplichte-verzekering' zodra de promotor/aannemer een verzekeringsattest tienjarige aansprakelijkheid aanlevert (courant geval); kies 'vrijgesteld' enkel wanneer de brondocumenten uitdrukkelijk een vrijstellingsgrond vermelden (bv. werken zonder architect onder de wettelijke drempel) — nooit gokken, bij twijfel de verplichte-verzekering-variant met [NAKIJKEN] laten staan.", varianten: [ { id: "verplichte-verzekering", hypothese: "Verzekeringsattest tienjarige aansprakelijkheid voorgelegd", tekst: "TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID (ART. 9 WET BREYNE)\nDe verkoper/aannemer is gedurende tien jaar vanaf de voorlopige oplevering aansprakelijk voor gebreken die de stevigheid van het gebouw of van de essentiële onderdelen ervan in gevaar brengen, overeenkomstig artikel 9 van de wet Breyne. Deze aansprakelijkheid is van openbare orde en kan niet contractueel worden uitgesloten of beperkt.\nDe verkoper/aannemer verklaart voor deze aansprakelijkheid verzekerd te zijn overeenkomstig de wet van 31 mei 2017 tot verplichte verzekering van de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid, bij {{verzekeraar_tienjarige_aansprakelijkheid}} onder polisnummer {{polisnummer_tienjarige_aansprakelijkheid}}. Een afschrift van het verzekeringsattest wordt aan deze overeenkomst gehecht.", }, { id: "vrijgesteld", hypothese: "Vrijgesteld van de verplichte tienjarige-aansprakelijkheidsverzekering", tekst: "TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID (ART. 9 WET BREYNE)\nDe verkoper/aannemer is gedurende tien jaar vanaf de voorlopige oplevering aansprakelijk voor gebreken die de stevigheid van het gebouw of van de essentiële onderdelen ervan in gevaar brengen, overeenkomstig artikel 9 van de wet Breyne. Deze aansprakelijkheid is van openbare orde en kan niet contractueel worden uitgesloten of beperkt.\n[NAKIJKEN] De verkoper/aannemer verklaart dat de bouwwerken vallen onder een vrijstellingsgrond van de verplichte tienjarige-aansprakelijkheidsverzekering (wet van 31 mei 2017), met name: {{vrijstellingsgrond_verzekering}}.", }, ], parameters: [ { naam: "verzekeraar_tienjarige_aansprakelijkheid", omschrijving: "Verzekeraar tienjarige aansprakelijkheid" }, { naam: "polisnummer_tienjarige_aansprakelijkheid", omschrijving: "Polisnummer van de verzekering tienjarige aansprakelijkheid" }, { naam: "vrijstellingsgrond_verzekering", omschrijving: "Letterlijke vrijstellingsgrond (wet 31 mei 2017), enkel indien van toepassing" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - wet breyne", "verkoopakte - wet breyne"], thema: "vastgoed", bron: "Eigen kantoorclausule op basis van wet Breyne (9 juli 1971) en wet 31 mei 2017 (Peeters-Borsus)", versie: "1.0", datum: "2026-07-04", wetsbasis: ["art. 9 wet Breyne (9 juli 1971)", "wet 31 mei 2017 (verplichte verzekering tienjarige aansprakelijkheid)"], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-04" }, }, { id: "wet-breyne-bijlagen-bedenktijd", titel: "Plannen, lastenboek en bedenktijd", categorie: "vorm", omschrijving: "Vermeldt dat de plannen en het lastenboek als bijlage bij de overeenkomst horen (ondertekend 'ne varietur'), en wijst — zonder een algemene wettelijke bedenktijd onder de wet Breyne zelf te veronderstellen — op een eventuele contractueel bedongen bedenktijd of een toepasselijke consumentenbeschermingsregeling.", tekst: "PLANNEN EN LASTENBOEK\nDe plannen en het lastenboek die de te bouwen of te voltooien woning beschrijven, worden 'ne varietur' ondertekend door de partijen en aan deze overeenkomst gehecht als integrerend deel ervan. Elke wijziging aan de plannen of het lastenboek vereist het uitdrukkelijk en schriftelijk akkoord van beide partijen.\n\nBEDENKTIJD\n[NAKIJKEN: de wet Breyne zelf voorziet geen algemene wettelijke bedenktijd — controleer per dossier of een contractueel bedongen bedenktijd werd overeengekomen, dan wel of een specifieke consumentenbeschermingsregeling van toepassing is (bv. bij kredietbemiddeling, Boek VII WER), en vul desgevallend de termijn van {{aantal_dagen_bedenktijd}} dagen in vanaf {{startpunt_bedenktijd}}.]", toelichting: "Er bestaat geen algemene, in de wet Breyne zelf verankerde bedenktijd (in tegenstelling tot bv. sommige consumentenkredietregelingen). Een bedenktijd is hier dus enkel van toepassing wanneer (a) partijen dit contractueel overeenkomen, of (b) een andere regelgeving (bv. kredietbemiddeling) dat specifiek oplegt — vandaar de bewuste [NAKIJKEN]-formulering in plaats van een asserterende clausule.", agentwenken: "Vul {{aantal_dagen_bedenktijd}}/{{startpunt_bedenktijd}} enkel in wanneer de brondocumenten uitdrukkelijk een bedenktijd vermelden; ontbreekt die vermelding, laat de bracket dan volledig staan ter beoordeling door de notaris — nooit een wettelijke bedenktijd veronderstellen die niet met zekerheid uit de bron blijkt.", varianten: [], parameters: [ { naam: "aantal_dagen_bedenktijd", omschrijving: "Duur van een eventuele contractuele bedenktijd, in dagen" }, { naam: "startpunt_bedenktijd", omschrijving: "Vanaf welk moment de bedenktijd loopt" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - wet breyne", "verkoopakte - wet breyne"], thema: "vastgoed", bron: "Eigen kantoorclausule op basis van wet Breyne (9 juli 1971)", versie: "1.0", datum: "2026-07-04", nazicht: { status: "na_te_kijken", datum: "2026-07-04", aandachtspunten: "Bedenktijd is geen algemeen wettelijk gegeven onder de wet Breyne — per dossier controleren of een contractuele bedenktijd of andere regelgeving van toepassing is.", }, }, ];