import type { Modelonderdeel } from "../types";

// ── Regularisatie van een verzaking aan het recht van natrekking (opstalrecht) ─
// Bron: Katrien Van Steenkiste, kandidaat-notaris, 14 november 2016,
// goedgekeurd door de Commissie Verbintenissenrecht, via de Drive-back-up in
// integratie/drive-backup/. Voorbeeldakte voor de situatie waarin
// mede-eigenaars van een verkaveling mondeling hadden afgesproken dat één van
// hen (met uitsluiting van natrekking) op zijn eigen kosten mocht bouwen op
// gemeenschappelijke of onverdeelde loten, en deze informele afspraak
// achteraf notarieel wordt geregulariseerd tot een volwaardig opstalrecht.
// FR-spiegel in regularisatie-verzaking-natrekking-opstalrecht-fr.ts.

export const regularisatieVerzakingNatrekkingOpstalrechtOnderdelen: Modelonderdeel[] = [
  {
    id: "regularisatie-verzaking-natrekking-opstalrecht",
    titel: "Regularisatie van een mondelinge verzaking aan het recht van natrekking tot een opstalrecht",
    categorie: "bijzonder",
    omschrijving:
      "Voorbeeldakte waarbij mede-eigenaars van (verkavelings)loten achteraf notarieel bevestigen dat zij vroeger mondeling hebben verzaakt aan hun recht van natrekking (art. 546, 551, 552 en 553 BW) ten voordele van één van hen, die op eigen kosten en met een eigen stedenbouwkundige vergunning een woning heeft gebouwd — en waarbij deze verzaking, gecombineerd met de reeds gerealiseerde bouw, wordt bevestigd als de vestiging van een recht van opstal (Wet van 10 januari 1824) met de daaraan verbonden modaliteiten (duur, staat van het goed, vervreemdbaarheid).",
    tekst:
      "1. AANDUIDING PARTIJEN\n\n{{identiteit_partijen}}.\n\n2. VOORAFGAANDELIJKE UITEENZETTING\n\na. Partijen zijn eigenaar van {{beschrijving_goederen_en_oorsprong}} (beschrijving goederen + oorsprong van eigendom).\n\nb. Partijen verklaren een mondelinge overeenkomst van verzaking aan het recht van natrekking te hebben gesloten met het oog op de valorisatie van voornoemde {{aantal_loten}} loten bij een verkoop aan een derde.\n\nc. In uitvoering van deze mondelinge verzaking aan het recht van natrekking werd door {{identiteit_opstalhouder}}, comparant sub B, een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd voor het bouwen van {{aantal_woningen}} eengezinswoningen. In zijn zitting de dato {{datum_vergunning}} werd door het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente {{gemeente_vergunning}} deze vergunning toegekend met dossiernummer {{dossiernummer_vergunning}}, voor het bouwen van {{aantal_woningen}} eengezinswoningen.\n\nd. In uitvoering van voormelde mondelinge verzaking van het recht van natrekking werd door {{identiteit_opstalhouder}}, comparant sub B, op lot {{nummer_lot}} van voormelde verkaveling, hierboven beschreven goed sub {{letter_goed}}, begonnen met het bouwen van een eengezinswoning. De facturen werden op naam van {{identiteit_opstalhouder}} opgemaakt en voldaan met eigen gelden.\n\n3. VERZAKING AAN HET RECHT VAN NATREKKING\n\nNa deze uiteenzetting verklaren de comparanten sub A dat zij destijds zuiver en eenvoudig verzaakt hebben aan het recht van natrekking waarover zij krachtens de artikelen 546, 551, 552 en 553 van het Burgerlijk Wetboek op de hiervoor beschreven onroerende goederen beschikken, in het voordeel van {{identiteit_opstalhouder}}, comparant sub B, en dat zij dezelfde comparant sub B gemachtigd hebben om op deze goederen bouwwerken uit te voeren. Comparant sub B verklaart zowel voormelde verzaking aan het recht van natrekking, als de in haar voordeel gegeven toelating tot bouwen, aanvaard te hebben.\n\nBijgevolg behoren de op de hierboven beschreven loten van voormelde verkaveling gebouwde constructies in eigendom toe aan comparant sub B. Alle betwistingen die nopens deze bouwwerken mochten ontstaan met naburige eigenaars, huurders van de grond, gemeentelijke of andere stedenbouwkundige diensten, moeten door comparant sub B op haar risico worden beslecht, zonder tussenkomst, noch verhaal tegen de comparanten sub A. Alle belastingen en taksen waartoe dezelfde gebouwen en werken aanleiding kunnen geven, vallen ten laste van comparant sub B.\n\n4. BEVESTIGING VAN HET RECHT VAN OPSTAL VOORTVLOEIEND UIT DE VERZAKING AAN HET RECHT VAN NATREKKING\n\nAls gevolg van de horizontale eigendomsafsplitsing die het resultaat is van de verzaking aan het recht van natrekking, werd door de comparanten sub A aan comparant sub B een recht van opstal toegestaan, dat betrekking heeft op voorgeschreven onroerende goederen, waarop voormelde constructies werden opgericht.\n\nDit recht van opstal wordt beheerst door de bepalingen van de Wet van 10 januari 1824, in de mate dat hierna van deze bepalingen niet werd afgeweken. Partijen verklaren de modaliteiten van dit recht van opstal als volgt te hebben vastgelegd:\n\n1) Het opstalrecht werd toegekend onder de gewone waarborg, als naar recht en vrij, zuiver en onbezwaard van alle schulden, inschrijvingen, voorrechten en rechten van hypotheek hoegenaamd.\n\n2) DUUR — {{regeling_duur_per_lot}} (per lot of groep van loten te specificeren): het opstalrecht zal een einde nemen van rechtswege en zonder dat daartoe een opzegging nodig is, op {{einddatum_opstalrecht}}, behoudens verlenging in onderlinge overeenstemming tussen de partijen.\n\n3) STAAT VAN HET GOED — ERFDIENSTBAARHEDEN — Het recht van opstal werd toegestaan en aanvaard op de hiervoor beschreven onroerende goederen, met hun actieve en passieve erfdienstbaarheden en zoals deze voorkomen, met alle zichtbare en verborgen gebreken, zonder enige waarborg van maat of oppervlakte al ware het verschil zelfs één twintigste of meer, met dien verstande echter dat de opstalhouder het recht heeft de bestaande constructies geheel of gedeeltelijk af te breken, dit alles op zijn kosten en zonder dat deze afbraak aanleiding kan geven tot het betalen van enige schadevergoeding ten voordele van de opstalgever. De opstalhouder verklaart uitdrukkelijk de erfdienstbaarheden en de bijzondere voorwaarden van de eigendomstitels van de opstalgever en zijn opeenvolgende rechtsvoorgangers te kennen en verbindt er zich toe alle rechten en plichten die er voor de opstalgever kunnen uit voortvloeien, te eerbiedigen. De opstalhouder mag het in opstal gegeven goed niet met erfdienstbaarheden bezwaren zonder voorafgaand schriftelijk akkoord van de opstalgever. De opstalgever verklaart zelf geen erfdienstbaarheden gevestigd te hebben op het goed. De opstalhouder heeft geen enkel verhaal tegenover de opstalgever wegens de staat van de gebouwen, de aard van de grond en materialen die zich daarin zouden kunnen bevinden, en evenmin wegens zichtbare of verborgen gebreken.\n\n3bis) GEBRUIK — De grondeigenaar verklaart dat de goederen vrij van elk gebruik of bezetting zijn.\n\n4) VERVREEMDING VAN HET OPSTALRECHT — De opstalhouder mag zijn recht van opstal voor de duur van zijn recht geheel of gedeeltelijk vervreemden of met zakelijke rechten bezwaren, op voorwaarde dat de opstalhouder hoofdelijk verbonden blijft met de derde-verkrijger voor de uitvoering van alle verbintenissen bedongen in onderhavige overeenkomst.\n\n5) BIJZONDERE VOORWAARDEN — De opstalgever verklaart dat, bij zijn weten, de in opstal gegeven goederen niet bezwaard zijn met andere bijzondere erfdienstbaarheden of voorwaarden volgens hun eigendomstitels dan de hierna vermelde: {{bijzondere_erfdienstbaarheden_voorwaarden}} [aan te vullen met administratiefrechtelijke clausules].",
    varianten: [],
    parameters: [
      { naam: "identiteit_partijen", omschrijving: "Volledige identificatie van alle comparanten (sub A: de oorspronkelijke mede-eigenaars; sub B: de opstalhouder/bouwer)" },
      { naam: "beschrijving_goederen_en_oorsprong", omschrijving: "Beschrijving van de goederen (de verkavelingsloten) en hun oorsprong van eigendom", voorbeeld: "de loten 3 tot en met 8 van de verkaveling gekend als 'Verkaveling X', verkregen door aankoop op 12 mei 2010" },
      { naam: "aantal_loten", omschrijving: "Aantal loten waarop de mondelinge verzaking aan het recht van natrekking betrekking had", voorbeeld: "zes" },
      { naam: "identiteit_opstalhouder", omschrijving: "Identificatie van de comparant sub B, in wiens voordeel de verzaking aan natrekking gebeurde en die de bouwwerken uitvoerde" },
      { naam: "aantal_woningen", omschrijving: "Aantal eengezinswoningen waarvoor de stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd/verkregen" },
      { naam: "datum_vergunning", omschrijving: "Datum van de zitting van het College van Burgemeester en Schepenen waarop de vergunning werd verleend" },
      { naam: "gemeente_vergunning", omschrijving: "Gemeente die de stedenbouwkundige vergunning verleende" },
      { naam: "dossiernummer_vergunning", omschrijving: "Dossiernummer van de stedenbouwkundige vergunning" },
      { naam: "nummer_lot", omschrijving: "Nummer van het lot waarop de bouw werd aangevat" },
      { naam: "letter_goed", omschrijving: "Letter/verwijzing naar het goed zoals hierboven beschreven onder punt 2.a" },
      { naam: "regeling_duur_per_lot", omschrijving: "Regeling van de duur van het opstalrecht, eventueel per lot of groep van loten verschillend", voorbeeld: "voor de loten 3, 4 en 5 een einddatum van 31 december 2050; voor de loten 6, 7 en 8 een einddatum van 31 december 2055" },
      { naam: "einddatum_opstalrecht", omschrijving: "Datum waarop het opstalrecht van rechtswege eindigt" },
      { naam: "bijzondere_erfdienstbaarheden_voorwaarden", omschrijving: "Bijzondere erfdienstbaarheden of voorwaarden die wél op de goederen rusten, indien van toepassing", voorbeeld: "een erfdienstbaarheid van overgang ten voordele van het achterliggende lot 9" },
    ],
    agentwenken:
      "Gebruik dit onderdeel uitsluitend bij een REGULARISATIE achteraf: de partijen hadden reeds vroeger, informeel/mondeling, afgesproken dat één van de mede-eigenaars mocht bouwen met uitsluiting van natrekking, en de bouw is intussen (gedeeltelijk) gerealiseerd — dit is dus geen gewone, voorafgaande vestiging van een opstalrecht (zie daarvoor 'vestiging-erfpacht-opstal-recht'). Verzamel vóór het opstellen: de eigendomstitels van de loten, de stedenbouwkundige vergunning(en) op naam van de bouwer, en de facturen/betalingsbewijzen die aantonen dat de bouwer de werken met eigen middelen heeft gefinancierd (essentieel om de mondelinge verzaking aan natrekking geloofwaardig te onderbouwen). Let op de fiscale gevolgen: deze regularisatie kan, naargelang de omstandigheden, aanleiding geven tot registratierechten op de (aldus erkende) bouwwerken — bevestig dit met de notaris vóór het verlijden. De duur van het opstalrecht kan per lot of per groep van loten verschillen wanneer de bouwfasering dat rechtvaardigt.",
    toepasbaarOp: ["vestiging-erfpacht-opstal", "verkavelingsakte", "akte sui generis"],
    thema: "vastgoed",
    soort: "VB",
    bron: "Katrien Van Steenkiste, kandidaat-notaris, 14 november 2016, goedgekeurd door de Commissie Verbintenissenrecht — programmatisch overgenomen uit integratie/drive-backup/2026-07-02-backup-modellen-e-notariaat/.",
    versie: "1.0",
    datum: "2026-07-10",
    wetsbasis: ["art. 546, 551, 552 en 553 BW (recht van natrekking)", "Wet van 10 januari 1824 op het recht van opstal"],
    nazicht: {
      status: "na_te_kijken",
      datum: "2026-07-10",
      aandachtspunten:
        "Bron van 2016, vóór Boek 3 BW — het opstalrecht wordt hier nog beheerst door de oude Wet van 10 januari 1824 (de partijen kunnen desgevallend kiezen voor de nieuwe regeling van Boek 3 BW voor toekomstige aspecten); bevestigen of de oude wet dan wel Boek 3 BW van toepassing is naargelang de datum van de akte en een eventuele overgangsregeling. Als voorbeeldakte (VB) kritisch te herlezen en aan het concrete dossier aan te passen — de nummering en indeling van de artikelen 546/551-553 BW blijven ongewijzigd, maar de fiscale behandeling van dergelijke regularisaties evolueert.",
    },
  },
];