import type { Modelonderdeel } from "../types"; // ── Modelonderdelen: bijzondere regimes (mede-eigendom & fiscaliteit) ─────── export const bijzonderOnderdelen: Modelonderdeel[] = [ { id: "mede-eigendom-syndicus", titel: "Mede-eigendom — mededeling van stukken en informatie van de syndicus", categorie: "bijzonder", omschrijving: "Verplichte mededeling van de basisakte/statuten en de wettelijk voorgeschreven syndicusinlichtingen bij overdracht van een kavel in mede-eigendom (art. 3.94 BW, voorheen art. 577-11 oud BW), inclusief reservefonds, achterstallen en adreswijziging.", tekst: "MEDEDELING VAN DE BASISAKTE EN HET REGLEMENT VAN INTERNE ORDE\nDe koper verklaart vóór het sluiten van de overeenkomst een afschrift te hebben ontvangen van:\n— de gecoördineerde basisakte en het reglement van mede-eigendom;\n— het reglement van interne orde, indien voorhanden;\n— de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de laatste drie jaar;\n— de jaarrekeningen van de vereniging van mede-eigenaars van de laatste drie boekjaren.\n\nINLICHTINGEN VAN DE SYNDICUS (ART. 3.94 BURGERLIJK WETBOEK)\nDe syndicus van het gebouw, {{naam_syndicus}}, met als ondernemingsnummer {{kbo_syndicus}}, heeft op {{datum_syndicusinfo}} de wettelijk voorgeschreven inlichtingen verstrekt overeenkomstig artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek (voorheen artikel 577-11 oud BW), waaruit blijkt:\n— het bedrag van het werkkapitaal: {{bedrag_werkkapitaal}} euro, waarvan het aandeel van de overdrager {{aandeel_werkkapitaal}} euro bedraagt;\n— het bedrag van het reservekapitaal (reservefonds): {{bedrag_reservekapitaal}} euro, waarvan het aandeel van de overdrager {{aandeel_reservekapitaal}} euro bedraagt;\n— de door de overdrager verschuldigde, eventueel achterstallige bijdragen in de gemeenschappelijke lasten (gewone en buitengewone) op datum van {{datum_syndicusinfo}}: {{bedrag_achterstallen}} euro;\n— de eventuele aanspraken van de vereniging van mede-eigenaars ten aanzien van de overdrager, en van de overdrager ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars: {{wederzijdse_aanspraken}};\n— het overzicht van de oproepen tot kapitaalinbreng beslist door de algemene vergadering vóór de datum van de eigendomsoverdracht maar nog niet opeisbaar: {{toekomstige_oproepen}};\n— het bedrag, in de laatste door de algemene vergadering goedgekeurde begroting, van de gewone en de buitengewone bijdragen in het werkings- en/of reservekapitaal: {{begrote_bijdragen}};\n— het bestaan van eventuele procedures in verband met de mede-eigendom waarbij de vereniging van mede-eigenaars partij is: {{procedures}}.\n\nVERDELING ACHTERSTALLEN EN OPROEPEN — Tussen partijen wordt overeengekomen dat de hierboven vermelde achterstallen ten laste blijven van de verkoper [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: en door deze laatste rechtstreeks aan de vereniging van mede-eigenaars zullen worden voldaan / en bij de afrekening van de prijs in mindering worden gebracht]. Bijdragen die opeisbaar worden vanaf de datum van de eigendomsoverdracht zijn ten laste van de koper.\n\nKENNISGEVING AAN DE SYNDICUS — Overeenkomstig artikel 3.93, § 1, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek zal de instrumenterende notaris de syndicus binnen de maand na het verlijden van deze akte op de hoogte brengen van de eigendomsoverdracht en van de identiteit en het (correspondentie)adres van de nieuwe eigenaar, zodat de vereniging van mede-eigenaars haar ledenregister kan bijwerken.", varianten: [ { id: "fednot-akteclausule-art-394", hypothese: "Officiële Fednot-akteclausule bij overdracht van een kavel (Van den Eynde/Gerlo, 1 september 2021) — volledige regeling art. 3.94 BW", tekst: "MEDE-EIGENDOM\n\n1. Statuten van mede-eigendom en reglement van interne orde\nHet onroerend goed waarvan het overgedragen goed deel uitmaakt, wordt beheerst door de statuten van mede-eigendom, bevattende de basisakte en het reglement van mede-eigendom, en door het reglement van interne orde waarvan hierboven sprake. De basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van interne orde en de besluiten van de algemene vergadering zijn tegenwerpelijk aan de koper. Deze verklaart er voorafgaand aan heden kennis van te hebben genomen of, indien dit niet het geval is, dat hij afziet van alle rechtsmiddelen tegenover de verkoper omwille van de verplichtingen die hieruit voortvloeien, onverminderd, desgevallend, andersluidende overeenkomsten tussen de partijen die niet tegenwerpelijk zijn aan de vereniging van mede-eigenaars, uitsluitend voor wat betreft de schulden vermeld in artikel 3.94, §2, eerste lid, 1° tot 4° van het Burgerlijk Wetboek.\nDe verkoper heeft, voorafgaand aan de ondertekening van deze akte, aan de koper, die dit erkent, een exemplaar van de statuten van mede-eigendom en het reglement van interne orde overhandigd, alsook het geheel van documenten en inlichtingen vermeld in artikel 3.94, §1 van het Burgerlijk Wetboek.\n\n2. Inlichtingen meegedeeld door de syndicus\n[KIES: A. De instrumenterende notaris heeft de syndicus op {{datum_vraag_syndicus}} verzocht de inlichtingen te bezorgen bedoeld in artikel 3.94, §2 van het Burgerlijk Wetboek. [KIES: (i) De notaris informeert de partijen dat de syndicus, {{naam_syndicus}}, geantwoord heeft bij schrijven van {{datum_antwoord_syndicus}}. De partijen erkennen een kopie ontvangen te hebben van voormeld schrijven en van de meegedeelde documenten en inlichtingen, waaronder in voorkomend geval de actualisering van de reeds aan de koper overgemaakte inlichtingen overeenkomstig artikel 3.94, §1 van het Burgerlijk Wetboek. De partijen stellen de notaris ervan vrij de inhoud hiervan in deze akte op te nemen. / (ii) De partijen erkennen door ons, notaris, op de hoogte te zijn gebracht dat de syndicus geen enkel gevolg heeft gegeven aan dit verzoek binnen de dertig dagen.] / B. De verkoper verklaart dat er geen syndicus is voor het gebouw waarvan het goed deel uitmaakt. De ondergetekende notaris heeft bijgevolg de formaliteiten van artikel 3.94, §2 van het Burgerlijk Wetboek niet kunnen vervullen. De notaris vestigt de aandacht van de partijen op artikel 3.89 van het Burgerlijk Wetboek: iedere mede-eigenaar of belanghebbende kan de bevoegde rechter verzoeken een syndicus aan te stellen; bij gebreke van een syndicus kan de raad van mede-eigendom of, bij gebreke daarvan, de voorzitter van de laatste algemene vergadering of, bij gebreke daarvan, één of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de algemene vergadering bijeenroepen om een syndicus aan te wijzen.]\nOverigens [KIES: verklaart de koper alle documenten en inlichtingen waarvan hierboven sprake te hebben gekregen / verklaart de koper het geheel van documenten en inlichtingen niet te hebben gekregen, niettegenstaande het verzoek van de notaris; de partijen verzoeken ons evenwel over te gaan tot het verlijden van deze akte].\n\n3. Gemeenschappelijke lasten en provisionering van kapitalen\nDe partijen verklaren door de notaris te zijn ingelicht dat zij, overeenkomstig de wet en niettegenstaande elke andersluidende bepaling, ten aanzien van de mede-eigendom gehouden zijn tot de betaling van de uitgaven, kosten en schulden vermeld in artikel 3.94, §2, 1° tot 4° van het Burgerlijk Wetboek.\n\n3.1. Gewone gemeenschappelijke lasten — De gewone lasten worden gedragen door de koper vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen, naar verhouding van de lopende periode, op grond van een door de syndicus op te stellen afrekening. Het aandeel van de overgedragen kavel in het werkkapitaal zal desgevallend worden terugbetaald aan de uittredende mede-eigenaar en opgevraagd bij de intredende mede-eigenaar.\n\n3.2. Buitengewone lasten en oproepen tot kapitaalinbreng — De koper draagt het bedrag van:\n1° de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan pas na die datum om betaling werd verzocht;\n2° de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;\n3° de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;\n4° de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.\nDe andere lasten worden door de verkoper gedragen.\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: Niettemin zal de koper gehouden zijn tot de betaling van de buitengewone lasten en oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering heeft besloten tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte, daar hij erkent dat hij reeds over een volmacht beschikte om hieraan deel te nemen.]\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: In afwijking van het voorgaande komen de partijen uitdrukkelijk overeen dat de volgende werkzaamheden ten laste zijn van [KIES: de verkoper / de koper]: {{afwijkende_werken}}.]\n\n3.3. Reservekapitaal — De partijen verklaren te weten dat het aandeel van de verkoper in het reservekapitaal/de reservekapitalen van het onroerend goed aan de vereniging van mede-eigenaars blijft toebehoren. [KIES: Dit aandeel zal van geen enkele afrekening tussen de partijen het voorwerp uitmaken. / Zonder afbreuk te doen aan het voorgaande wordt dit aandeel, dat {{aandeel_reservekapitaal}} euro bedraagt zoals meegedeeld door de syndicus, door de koper aan de verkoper op heden terugbetaald, waarvan kwijting.]\n\n3.4. Schuldvorderingen van de mede-eigendom — De schuldvorderingen van de mede-eigendom, ontstaan na {{datum_vaste_datum}} ingevolge een procedure die vóór deze datum werd opgestart, behoren toe aan de vereniging van mede-eigenaars, zonder dat de koper gehouden kan worden tot het betalen van enige vergoeding aan de verkoper.\n\n3.5. Kosten — Alle kosten voor het verstrekken van inlichtingen en het overhandigen van de documenten bedoeld in artikel 3.94, §§1, 2 en 3 van het Burgerlijk Wetboek zijn ten laste van de verkoper.\n\n4. Adres van de partijen\nDe koper verklaart dat hij [KIES: zijn woonplaats zal behouden te {{adres_koper}} / zijn woonplaats zal vestigen in het verworven goed (bus nr. {{busnummer}}) uiterlijk op {{datum_domicilie}}].\nDe verkoper verklaart dat hij [KIES: zijn woonplaats zal behouden te {{adres_verkoper}} / zijn woonplaats zal vestigen te {{nieuw_adres_verkoper}} uiterlijk op {{datum_domicilie_verkoper}}].\n\n5. Voorrecht van de vereniging van mede-eigenaars\nDe verkoper verklaart zeer goed te weten dat hij ertoe gehouden is de koper te vrijwaren tegen elk risico op uitwinning, en dat de vereniging van mede-eigenaars het voorrecht bedoeld in artikel 27, 7° van de Hypotheekwet kan doen gelden om de betaling van de bijdragen van het lopende en het voorafgaande boekjaar te waarborgen. De verkoper verklaart bovendien zeer goed te weten dat de instrumenterende notaris ertoe gehouden is toe te zien op de hypothecaire vrijheid van het verkochte goed.\n[KIES — indien antwoord van de syndicus (niettegenstaande artikel 3.95 van het Burgerlijk Wetboek): (i) de notaris zal het bedrag betalen van de door de syndicus betekende achterstallen op de lasten van de uittredende mede-eigenaar; / (ii) de notaris zal dat bedrag niet betalen, aangezien de verkoper het bewijs levert dat alle betekende achterstallen voldaan werden; / (iii) de notaris zal dat bedrag niet betalen, aangezien de syndicus in een schrijven van {{datum_bevestiging_syndicus}} erkend heeft de achterstallen integraal te hebben ontvangen en dat de uittredende mede-eigenaar geen enkele schuld meer had ten aanzien van de mede-eigendom. / — indien geen antwoord van de syndicus: de verkoper verklaart ermee in te stemmen dat op het kantoor van de notaris een bedrag wordt geblokkeerd gelijk aan twee jaar gewone en buitengewone lasten, vermeerderd met twintig procent; hij zal er zijn persoonlijke zaak van maken een attest van de syndicus te verkrijgen dat bevestigt dat alle achterstallen integraal ontvangen werden. / — indien geen syndicus: de verkoper verklaart dat er geen syndicus is voor het gebouw waarin het verkochte goed zich bevindt.]\n\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — 6. Splitsing van het eigendomsrecht: De koper verklaart dat {{naam_lasthebber_av}} werd aangewezen als lasthebber om deel te nemen aan alle algemene vergaderingen en er te stemmen.]", },], parameters: [ { naam: "datum_vraag_syndicus", omschrijving: "Datum waarop de notaris de syndicus om de art. 3.94, §2-inlichtingen verzocht" }, { naam: "datum_antwoord_syndicus", omschrijving: "Datum van het antwoord van de syndicus" }, { naam: "afwijkende_werken", omschrijving: "Werkzaamheden waarvoor partijen een afwijkende lastenverdeling overeenkomen" }, { naam: "datum_vaste_datum", omschrijving: "Vaste datum van de eigendomsoverdracht (schuldvorderingen mede-eigendom)" }, { naam: "naam_lasthebber_av", omschrijving: "Lasthebber aangewezen voor de algemene vergaderingen (bij splitsing eigendomsrecht)" }, { naam: "naam_syndicus", omschrijving: "Naam van de syndicus" }, { naam: "datum_syndicusinfo", omschrijving: "Datum van de syndicusinlichtingen" }, { naam: "bedrag_werkkapitaal", omschrijving: "Totaal werkkapitaal van de VME" }, { naam: "bedrag_reservekapitaal", omschrijving: "Totaal reservekapitaal (reservefonds) van de VME" }, { naam: "bedrag_achterstallen", omschrijving: "Achterstallen van de overdrager t.o.v. de VME" }, { naam: "kbo_syndicus", omschrijving: "Ondernemingsnummer (KBO) van de syndicus" }, { naam: "aandeel_werkkapitaal", omschrijving: "Aandeel van de verkoper in het werkkapitaal" }, { naam: "aandeel_reservekapitaal", omschrijving: "Aandeel van de verkoper in het reservekapitaal" }, { naam: "wederzijdse_aanspraken", omschrijving: "Gekende wederzijdse aanspraken tussen mede-eigendom en verkoper" }, { naam: "toekomstige_oproepen", omschrijving: "Besliste maar nog niet opgevraagde kapitaaloproepen" }, { naam: "begrote_bijdragen", omschrijving: "Begrote periodieke bijdragen volgens de laatste afrekening" }, { naam: "procedures", omschrijving: "Hangende gerechtelijke procedures van of tegen de mede-eigendom" }, { naam: "adres_koper", omschrijving: "Adres van de koper voor de kennisgeving aan de syndicus" }, { naam: "busnummer", omschrijving: "Busnummer van het verkochte appartement/kavel" }, { naam: "datum_domicilie", omschrijving: "Datum waarop de koper zijn domicilie in het goed vestigt" }, { naam: "adres_verkoper", omschrijving: "Huidig adres van de verkoper" }, { naam: "nieuw_adres_verkoper", omschrijving: "Nieuw adres van de verkoper na de overdracht" }, { naam: "datum_domicilie_verkoper", omschrijving: "Datum waarop de verkoper zijn domicilie verplaatst" }, { naam: "datum_bevestiging_syndicus", omschrijving: "Datum van de bevestigingsbrief van de syndicus" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopakte", "verkoopovereenkomst (compromis)", "schenkingsakte"], bron: "MOD_verkoopakte (eigen kantoormodel) — art. 3.94 BW", parallelMetIds: ["ht-mede-eigendom-statuten", "hta-mede-eigendom"], parallelVingerafdrukken: { "ht-mede-eigendom-statuten": "e97b6535", "hta-mede-eigendom": "e730c5f6", }, versie: "1.1", datum: "2026-06-10", wetsbasis: ["art. 3.93-3.94 BW (voorheen art. 577-11 oud BW)"], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-06-10", aandachtspunten: "Verwijzingen naar art. 577-11 oud BW vervangen door art. 3.93-3.94 BW sinds de inwerkingtreding van Boek 3 BW (1 september 2021); controleren of de syndicusinlichtingen in dit dossier nog naar de oude nummering verwijzen.", }, }, { id: "fiscale-verklaringen-overdracht", titel: "Fiscale verklaringen bij overdracht (registratiebelasting, btw, meerwaarde)", categorie: "bijzonder", omschrijving: "Verklaringen voor de heffing van de registratiebelasting/-rechten, eventuele btw op de akte, meerwaardebelasting en fictiebepalingen inzake successierecht, met aandachtspunten voor verlaagde btw-tarieven en gewestelijke abattementen.", tekst: "REGISTRATIEBELASTING / REGISTRATIERECHTEN\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — tenzij het goed in het Vlaams Gewest gelegen is (VLABEL)] De comparanten erkennen dat de notaris hen artikel 203, eerste alinea, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten heeft voorgelezen.\n\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — desgevallend] Voor de heffing van de {{registratiebelasting_of_registratierechten}} verklaren de comparanten wat volgt: {{fiscale_verklaring_tarief}}. [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: desgevallend teruggave en verminderingen — {{toelichting_teruggave}}.]\n\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — desgevallend] BTW OP DE AKTE — {{toelichting_btw_op_akte}}.\n\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — desgevallend] MEERWAARDEBELASTING — {{toelichting_meerwaardebelasting}}.\n\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — desgevallend] FICTIEBEPALINGEN SUCCESSIERECHT (al dan niet toekomstig) — {{toelichting_fictiebepalingen}} [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: eventueel reeds tegenbewijs voorzien].", varianten: [ { id: "verlaagd-btw-tarief-eigen-woning", hypothese: "Goed eerder verkregen aan verlaagd btw-tarief — herzieningstermijn nog niet verstreken", tekst: "[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — TE CONTROLEREN, anders opletten voor regels tot behoud van belastingvoordeel uit het verleden] De {{overdrager}} verklaart uitdrukkelijk dat het goed niet werd verkregen aan een verlaagd btw-tarief zonder dat de herzieningstermijn reeds verstreken zou zijn (bijvoorbeeld het regime van aankoop aan 6% btw van de enige eigen woning, waarvoor de voorwaarde geldt om er zijn domicilie te behouden gedurende een termijn van minstens vijf jaar na de inschrijving van het domicilie in het bevolkingsregister).", }, { id: "abattement-klein-beschrijf", hypothese: "Goed gelegen in Brussel of Wallonië — abattement / klein beschrijf bij vorige verkrijging", tekst: "[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — enkel indien het goed in Brussel of Wallonië gelegen is] Hij verklaart bovendien dat hij het goed niet heeft aangekocht met toepassing van het [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: Brussels abattement zonder er zijn domicilie minstens vijf jaar te hebben behouden / Waals klein beschrijf en/of abattement zonder er zijn domicilie minstens drie jaar te hebben behouden].", }, { id: "vlaams-verkooprecht-12pct-geen-verlaagd-tarief", hypothese: "Vlaams Gewest — Hypothese 1: de koper vraagt het gewoon tarief van 12%, hij doet geen beroep op een verlaagd tarief (art. 2.9.4.2.11 VCF)", tekst: "De koper bevestigt gewezen te zijn op:\n1° de voorwaarden tot het bekomen van het verlaagd tarief van 2% voor de aankoop van de enige eigen woning (artikel 2.9.4.2.11 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit);\n2° de mogelijkheid om een teruggave (van 10%) te vragen, indien hij alsnog aan voormelde voorwaarden voldoet. Hiertoe moet de koper tijdig een verzoekschrift indienen.", toelichting: "Deze hypothese betreft geen 'fiscale' clausule die door de Vlaamse Codex Fiscaliteit vereist is, maar is opgenomen in het kader van de informatieplicht van de notaris (zie de algemene toelichting bij de hypothese 'vlaams-verkooprecht-2pct-volledige-woning-in-gebruik').", }, { id: "vlaams-verkooprecht-2pct-volledige-woning-in-gebruik", hypothese: "Vlaams Gewest — Hypothese 2: de koper vraagt onmiddellijk het verlaagd tarief van 2% voor de volledige woning die, op het ogenblik van aankoop, reeds volledig als woning wordt gebruikt — geen verhinderend onroerend bezit (art. 2.9.4.2.11 VCF)", tekst: "De koper vraagt om toepassing van het verlaagd tarief van 2% van artikel 2.9.4.2.11 VCF voor de volledige woning en verklaart dat de voorwaarden vervuld zijn, te weten:\n1° de zuivere aankoop van de volle eigendom van een woning;\n2° de verkrijging uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig van de geheelheid volle eigendom van dit goed;\n3° geen verhinderend onroerend bezit (andere woning of bouwgrond in België of in het buitenland).\nTot behoud van het verlaagd tarief verbindt hij zich ertoe om aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te zullen voldoen (inschrijving binnen de 3 jaar vanaf heden) en deze te zullen behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens 1 jaar.\n\n[EVENTUEEL TOE TE VOEGEN — bijkomende hypothese uit de bron, enkel indien van toepassing: rechtenvermindering] De koper vraagt eveneens om toepassing van de rechtenvermindering voorzien in artikel 2.9.5.0.5 VCF en verklaart dat de voorwaarde vervuld is, te weten: [KIES: de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdtwintigduizend euro (220.000 €) / de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdveertigduizend euro (240.000 €) en het goed is gelegen in één van de kernsteden of de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel zoals bepaald in artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 8° en 9° VCF].", toelichting: "Toelichting bij de clausules (Commissie Vlaamse fiscaliteit, bron letterlijk overgenomen, versie 1 januari 2026): het uitgangspunt van de Commissie was om niet de volledige wetsbepaling(en) in de clausule op te nemen (behoudens indien de wet dit vereist) en niet alle grondvoorwaarden tot verkrijging en tot behoud tot in detail op te nemen, doch slechts een samenvatting — de nuances moeten door de notaris mondeling worden toegelicht. De verplichte fiscale verklaringen werden aangevuld met bijkomende informatie en een korte toelichting omtrent de voorwaarden tot behoud; deze aanvullingen zijn wettelijk niet vereist maar kunnen nuttig zijn om aan te tonen dat de notaris aan zijn informatieplicht heeft voldaan.\nDe verlaagde tarieven zijn in principe enkel van toepassing bij aankoop van de volle eigendom van een (bewoonbare) woning (art. 1.1.0.0.2, 12e lid, 6° VCF); bij gesplitste aankoop (vruchtgebruik-blote eigendom) is het verlaagd tarief nooit mogelijk. Niet alle verkrijgers moeten aan de voorwaarden voldoen — wel moeten alle verkrijgers natuurlijke personen zijn; de fiscale verklaring wordt enkel opgenomen in hoofde van de koper die de toepassing vraagt.\nDe voorwaarde van geen verhinderend onroerend bezit wordt beoordeeld op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte (of op de datum van vervulling van een opschortende voorwaarde) — niet op de datum van de onderhandse overeenkomst; het verlaagd tarief kan daarom niet bekomen worden bij voorafgaande registratie van de onderhandse aankoopovereenkomst (wel is nadien teruggave mogelijk, art. 3.6.0.0.6, §5 VCF).\nBij aankoop van een huis met gemengde bestemming waarvan de woonfunctie niet de hoofdzakelijke functie is, kan het verlaagd tarief enkel worden toegepast op het woongedeelte (art. 2.9.7.0.5 VCF) — de beoordeling of, en zo ja in welke mate, een woning met gemengde bestemming in aanmerking komt is een feitenkwestie; bij twijfel kan de notaris het dossier aan Vlabel voorleggen (zie bericht eNotariaat nr. 16576).\nVoor de rechtenvermindering (art. 2.9.5.0.5 VCF) mag bij de bepaling van de maximale grondslag (220.000 of 240.000 euro) niet vergeten worden dat bij de ten bate van de verkoper bedongen geldsom ook de lasten moeten worden toegevoegd. Kernsteden: Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout, Vilvoorde. Gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel: Affligem, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Tervuren, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst (art. 1.1.0.0.2, 12e lid, 8° en 9° VCF).\nIndien de fiscale verklaring door de notaris gebeurt (art. 3.13.1.2.1, eerste lid VCF), is het aangewezen te vermelden dat de vraag tot toepassing van het gunstregime namens de koper(s) gebeurt, en te beschikken over een bijzondere volmacht — zonder dewelke de fiscale verklaringen niet aan de wettelijke vormvoorwaarden voldoen.\nDe Commissie heeft beslist geen clausule voor te stellen voor de hypothese van artikel 2.9.4.2.11, §3, 2° VCF (geen rekening houden met een goed dat binnen het jaar na de akte al dan niet gedwongen onteigend wordt), aangezien zelden of nooit aan die voorwaarden voldaan is.\n\n[Agentwenk: dit is de anker-hypothese van de tien; de volledige toelichting van de Commissie Vlaamse fiscaliteit staat hier gebundeld en geldt voor het volledige keuzeschema van deze clausulegroep (zie het agentwenken-veld van het onderdeel als geheel).]", }, { id: "vlaams-verkooprecht-2pct-volledige-woning-nog-niet-in-gebruik", hypothese: "Vlaams Gewest — Hypothese 3: de koper vraagt onmiddellijk het verlaagd tarief van 2% voor de volledige woning die, op het ogenblik van aankoop, nog niet volledig als woning wordt gebruikt — geen verhinderend onroerend bezit (art. 2.9.4.2.11 VCF)", tekst: "De koper vraagt om toepassing van het verlaagd tarief van 2% van artikel 2.9.4.2.11 VCF voor de volledige woning en verklaart dat de voorwaarden vervuld zijn, te weten:\n1° de zuivere aankoop van de volle eigendom van een woning;\n2° de verkrijging uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig van de geheelheid volle eigendom van dit goed;\n3° geen verhinderend onroerend bezit (andere woning of bouwgrond in België of in het buitenland).\nTot behoud van het verlaagd tarief verbindt hij zich ertoe om aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te zullen voldoen (inschrijving binnen de 3 jaar vanaf heden) en deze te zullen behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens 1 jaar.\n\nDe koper verklaart dat een deel van dit goed ({{deel_nog_niet_bewoond}}) op het ogenblik van aankoop nog niet tot huisvesting dient. De koper verklaart niet meer dan normale herstellings- of onderhoudswerken te zullen uitvoeren om te beantwoorden aan de definitie van woning.\n\n[EVENTUEEL TOE TE VOEGEN — bijkomende hypothese uit de bron, enkel indien van toepassing: rechtenvermindering] De koper vraagt eveneens om toepassing van de rechtenvermindering voorzien in artikel 2.9.5.0.5 VCF en verklaart dat de voorwaarde vervuld is, te weten: [KIES: de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdtwintigduizend euro (220.000 €) / de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdveertigduizend euro (240.000 €) en het goed is gelegen in één van de kernsteden of de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel zoals bepaald in artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 8° en 9° VCF].", }, { id: "vlaams-verkooprecht-2pct-gedeeltelijke-woning", hypothese: "Vlaams Gewest — Hypothese 4: de koper vraagt onmiddellijk het verlaagd tarief van 2% voor een deel van het goed (gemengde bestemming, niet hoofdzakelijk bestemd voor bewoning) — geen verhinderend onroerend bezit (art. 2.9.4.2.11 VCF)", tekst: "De koper vraagt om toepassing van het verlaagd tarief van 2% van artikel 2.9.4.2.11 VCF (aankoop woning) voor het gedeelte met bestemming woning. Het gedeelte dat gebruikt wordt als hoofdverblijfplaats omvat {{omschrijving_woongedeelte}}. Het gedeelte dat gebruikt wordt voor andere doeleinden omvat {{omschrijving_ander_gedeelte}}.\nDe koper verklaart dat de prijs van het deel \"woning\" wordt gewaardeerd op {{waarde_deel_woning}} euro (pro fisco).\nDe koper verklaart dat voor het deel \"woning\" de voorwaarden vervuld zijn, te weten:\n1° de zuivere aankoop van de volle eigendom van een woning;\n2° de verkrijging uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig van de geheelheid volle eigendom van dit goed;\n3° geen verhinderend onroerend bezit (andere woning of bouwgrond in België of in het buitenland).\nTot behoud van het verlaagd tarief verbindt hij zich ertoe om aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te zullen voldoen (inschrijving binnen de 3 jaar vanaf heden) en deze te zullen behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens 1 jaar.\n\n[EVENTUEEL TOE TE VOEGEN — bijkomende hypothese uit de bron, enkel indien van toepassing: rechtenvermindering] De koper vraagt eveneens om toepassing van de rechtenvermindering voorzien in artikel 2.9.5.0.5 VCF en verklaart dat de voorwaarde vervuld is, te weten: [KIES: de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdtwintigduizend euro (220.000 €) / de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdveertigduizend euro (240.000 €) en het goed is gelegen in één van de kernsteden of de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel zoals bepaald in artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 8° en 9° VCF].", toelichting: "Bij een goed met gemengde bestemming (woning + andere bestemming) is de beoordeling of, en zo ja voor welk gedeelte, het verlaagd tarief van toepassing is een feitenkwestie (enkel indien de woonfunctie niet duidelijk de hoofdzakelijke functie is — art. 2.9.7.0.5 VCF). Bij twijfel kan de notaris het concrete dossier aan Vlabel voorleggen (bericht eNotariaat nr. 16576, 29 april 2022).", }, { id: "vlaams-verkooprecht-2pct-verhinderend-bezit-volledige-woning-in-gebruik", hypothese: "Vlaams Gewest — Hypothese 5: de koper vraagt onmiddellijk het verlaagd tarief van 2% voor de volledige woning die reeds volledig als woning wordt gebruikt, ondanks een verhinderend actueel onroerend bezit dat binnen de 2 jaar volledig en ten bezwarende titel zal worden vervreemd (art. 2.9.4.2.11 VCF)", tekst: "De koper vraagt om toepassing van het verlaagd tarief van 2% van artikel 2.9.4.2.11 VCF voor de volledige woning en verklaart dat de voorwaarden vervuld zijn, te weten:\n1° de zuivere aankoop van de volle eigendom van een woning;\n2° de verkrijging uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig van de geheelheid volle eigendom van dit goed;\n3° geen verhinderend onroerend bezit (andere woning of bouwgrond in België of in het buitenland).\n\nDe koper verklaart nochtans volgende woning(en) en/of bouwgrond(en) te bezitten: {{omschrijving_verhinderend_bezit}}.\nDe koper verklaart dat het niet zijn bedoeling is om dit goed/deze goederen samen met het nieuw aangekocht goed te behouden omdat {{causaal_verband_vervreemding}}.\n\nTot behoud van het verlaagd tarief verbindt hij zich ertoe:\n1° aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te zullen voldoen (inschrijving binnen de 3 jaar vanaf heden) en deze te zullen behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens 1 jaar;\n2° om het hierboven vermelde onroerend goed/de hierboven vermelde onroerende goederen binnen de 2 jaar vanaf heden volledig en onder bezwarende titel te vervreemden.\n\n[EVENTUEEL TOE TE VOEGEN — bijkomende hypothese uit de bron, enkel indien van toepassing: rechtenvermindering] De koper vraagt eveneens om toepassing van de rechtenvermindering voorzien in artikel 2.9.5.0.5 VCF en verklaart dat de voorwaarde vervuld is, te weten: [KIES: de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdtwintigduizend euro (220.000 €) / de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdveertigduizend euro (240.000 €) en het goed is gelegen in één van de kernsteden of de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel zoals bepaald in artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 8° en 9° VCF].", toelichting: "De wet vereist een causaal verband tussen de latere vervreemding van het verhinderend bezit en de huidige verkrijging tegen het verlaagd tarief. Volgens Vlabel doet het uitdrukken van de intentie en het aangaan van de verbintenis om te verkopen slechts een vermoeden van causaal verband ontstaan; het is daarom aangewezen om in de akte al een beknopte duiding van het causaal verband te vermelden (bv. de opbrengst dient tot terugbetaling van het overbruggingskrediet of tot financiering van de verbouwingswerken aan het nieuw aangekochte goed) — zie A. Ghyssen, in F. Werdefroy (ed. Espeel/Dumon), Registratierechten, 13de editie, Wolters Kluwer, 2023, nr. IV/567. De koper moet het verhinderend bezit vervreemden binnen de 2 jaar na de authentieke akte.", }, { id: "vlaams-verkooprecht-2pct-verhinderend-bezit-volledige-woning-nog-niet-in-gebruik", hypothese: "Vlaams Gewest — Hypothese 6: de koper vraagt onmiddellijk het verlaagd tarief van 2% voor de volledige woning die nog niet volledig als woning wordt gebruikt, ondanks een verhinderend actueel onroerend bezit dat binnen de 2 jaar volledig en ten bezwarende titel zal worden vervreemd (art. 2.9.4.2.11 VCF)", tekst: "De koper vraagt om toepassing van het verlaagd tarief van 2% van artikel 2.9.4.2.11 VCF voor de volledige woning en verklaart dat de voorwaarden vervuld zijn, te weten:\n1° de zuivere aankoop van de volle eigendom van een woning;\n2° de verkrijging uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig van de geheelheid volle eigendom van dit goed;\n3° geen verhinderend onroerend bezit (andere woning of bouwgrond in België of in het buitenland).\n\nDe koper verklaart nochtans volgende woning(en) en/of bouwgrond(en) te bezitten: {{omschrijving_verhinderend_bezit}}.\nDe koper verklaart dat het niet zijn bedoeling is om dit goed/deze goederen samen met het nieuw aangekocht goed te behouden omdat {{causaal_verband_vervreemding}}.\n\nTot behoud van het verlaagd tarief verbindt hij zich ertoe:\n1° aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te zullen voldoen (inschrijving binnen de 3 jaar vanaf heden) en deze te zullen behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens 1 jaar;\n2° om het hierboven vermelde onroerend goed/de hierboven vermelde onroerende goederen binnen de 2 jaar vanaf heden volledig en onder bezwarende titel te vervreemden.\n\nDe koper verklaart dat een deel van dit goed ({{deel_nog_niet_bewoond}}) op het ogenblik van aankoop nog niet tot huisvesting dient. De koper verklaart niet meer dan normale herstellings- of onderhoudswerken te zullen uitvoeren om te beantwoorden aan de definitie van woning.\n\n[EVENTUEEL TOE TE VOEGEN — bijkomende hypothese uit de bron, enkel indien van toepassing: rechtenvermindering] De koper vraagt eveneens om toepassing van de rechtenvermindering voorzien in artikel 2.9.5.0.5 VCF en verklaart dat de voorwaarde vervuld is, te weten: [KIES: de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdtwintigduizend euro (220.000 €) / de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdveertigduizend euro (240.000 €) en het goed is gelegen in één van de kernsteden of de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel zoals bepaald in artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 8° en 9° VCF].", }, { id: "vlaams-verkooprecht-2pct-verhinderend-bezit-gedeeltelijke-woning", hypothese: "Vlaams Gewest — Hypothese 7: de koper vraagt onmiddellijk het verlaagd tarief van 2% voor een deel van het goed (gemengde bestemming), ondanks een verhinderend actueel onroerend bezit dat binnen de 2 jaar volledig en ten bezwarende titel zal worden vervreemd (art. 2.9.4.2.11 VCF)", tekst: "De koper vraagt om toepassing van het verlaagd tarief van 2% van artikel 2.9.4.2.11 VCF (aankoop woning) voor het deel \"woning\". Dit deel \"woning\" omvat {{omschrijving_woongedeelte}}. Het andere deel omvat {{omschrijving_ander_gedeelte}}.\nDe koper verklaart dat de prijs van het deel \"woning\" wordt gewaardeerd op {{waarde_deel_woning}} euro (pro fisco).\nDe koper verklaart dat voor het deel \"woning\" de voorwaarden vervuld zijn, te weten:\n1° de zuivere aankoop van de volle eigendom van een woning;\n2° de verkrijging uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig van de geheelheid volle eigendom van dit goed;\n3° geen verhinderend onroerend bezit (andere woning of bouwgrond in België of in het buitenland).\n\nDe koper verklaart nochtans volgende woning(en) en/of bouwgrond(en) te bezitten: {{omschrijving_verhinderend_bezit}}.\nDe koper verklaart dat het niet zijn bedoeling is om dit goed/deze goederen samen met het nieuw aangekocht goed te behouden omdat {{causaal_verband_vervreemding}}.\n\nTot behoud van het verlaagd tarief verbindt hij zich ertoe:\n1° aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te zullen voldoen (inschrijving binnen de 3 jaar vanaf heden) en deze te zullen behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens 1 jaar;\n2° om het hierboven vermelde onroerend goed/de hierboven vermelde onroerende goederen binnen de 2 jaar vanaf heden volledig en onder bezwarende titel te vervreemden.\n\n[EVENTUEEL TOE TE VOEGEN — bijkomende hypothese uit de bron, enkel indien van toepassing: rechtenvermindering] De koper vraagt eveneens om toepassing van de rechtenvermindering voorzien in artikel 2.9.5.0.5 VCF en verklaart dat de voorwaarde vervuld is, te weten: [KIES: de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdtwintigduizend euro (220.000 €) / de belastbare grondslag is niet hoger dan tweehonderdveertigduizend euro (240.000 €) en het goed is gelegen in één van de kernsteden of de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel zoals bepaald in artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 8° en 9° VCF].", }, { id: "vlaams-verkooprecht-12pct-teruggave-verhinderend-bezit", hypothese: "Vlaams Gewest — Hypothese 8: de koper kiest voor 12% en geeft aan het verlaagd tarief van 2% via teruggave te willen vragen — hij voldoet niet aan de voorwaarden op de datum van de authentieke akte omwille van een verhinderend actueel onroerend bezit, maar heeft de intentie dit binnen de 2 jaar volledig en ten bezwarende titel te vervreemden (art. 2.9.4.2.11 VCF, art. 3.6.0.0.6, §2/1 VCF)", tekst: "De koper bevestigt:\n1° dat het, om reden van de tegenwoordige aankoop, wel zijn bedoeling is om [KIES: de woning / de bouwgrond] die hij thans bezit binnen de 2 jaar vanaf heden volledig en onder bezwarende titel te vervreemden, doch dat hij kiest voor het systeem van teruggave van artikel 3.6.0.0.6, §2/1 VCF, nu hij niet zeker is binnen de termijn deze vervreemding te kunnen realiseren;\n2° te weten dat hij een verzoek tot teruggave kan indienen binnen de 5 jaar vanaf 1 januari van het jaar waarin de authentieke verkoopakte van de woning of bouwgrond die hij thans in België of in het buitenland bezit, wordt verleden.", toelichting: "Indien 12% wordt betaald, moet geen fiscale verklaring worden opgenomen in de authentieke akte; deze hypothese betreft dus geen 'fiscale' clausule die vereist is door de Vlaamse Codex Fiscaliteit, maar kadert in de informatieplicht van de notaris. Er is geen verplichting om in de aankoopakte voorbehoud te maken voor de latere teruggave, maar de Commissie Vlaamse fiscaliteit raadt aan om deze clausule toch op te nemen wanneer er een verhinderend onroerend bezit is dat aan de voorwaarden tot latere teruggave voldoet, om de koper uitdrukkelijk op de mogelijkheid te wijzen.", }, { id: "vlaams-verkooprecht-teruggave-verkoper-volledige-woning", hypothese: "Vlaams Gewest — Fiscale verklaring van de verkoper(s) in de LATERE akte van vervreemding van het (laatste) verhinderend bezit, hypothese 1: verzoek tot teruggave voor de volledige woning (art. 3.6.0.0.6, §2/1 VCF)", tekst: "De verkoper verklaart:\n1° bij akte verleden voor notaris {{notaris_vorige_aankoop}} op {{datum_vorige_aankoop}} volgend onroerend goed te hebben aangekocht dat volledig tot huisvesting dient of zal dienen: {{omschrijving_verkregen_goed}};\n2° op deze aankoop aan verkooprecht betaald te hebben: {{bedrag_betaald_verkooprecht}};\n3° conform artikel 3.6.0.0.6, §2/1 VCF om teruggave te vragen van het bedrag aan registratiebelasting dat meer bedraagt dan het verkooprecht vermeld in artikel 2.9.4.2.11, §1 VCF, en dus om toepassing te vragen van het verlaagde tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF (aankoop woning), en dat de voorwaarden vervuld zijn, te weten:\n1° de zuivere aankoop van de volle eigendom van een woning;\n2° de verkrijging uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig van de geheelheid volle eigendom van dit goed;\n3° alle op de datum van zijn aankoop sub 1° verhinderend onroerend bezit (de andere woning of bouwgrond in België of in het buitenland) thans binnen de 2 jaar volledig en ten bezwarende titel te hebben vervreemd;\n4° een causaal verband tussen onderhavige vervreemding en de verkrijging sub 1°: {{causaal_verband_vervreemding_verkoper}}.\n\n[KIES: Tot behoud van het verlaagde tarief verbindt hij zich ertoe om aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te zullen voldoen (inschrijving binnen de 3 jaar vanaf de authentieke aankoopakte) en deze te zullen behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens 1 jaar / De verkoper verklaart reeds aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te hebben voldaan].\n\nDe verkoper verzoekt het bedrag van de teruggave te storten op de rekening {{rekeningnummer_teruggave}} op naam van {{naam_rekeninghouder_teruggave}}.\nDe verkoper bevestigt gewezen te zijn op de mogelijkheid om hier te kiezen tussen het tarief van 2% of het tarief van 6% in combinatie met meeneembaarheid door teruggave. De keuze is definitief.\n\n[EVENTUEEL TOE TE VOEGEN — bijkomende hypothese uit de bron, enkel indien van toepassing: rechtenvermindering] De verkoper vraagt eveneens om teruggave van voormeld betaald verkooprecht tot beloop van de rechtenvermindering voorzien in artikel 2.9.5.0.5 VCF en verklaart dat de voorwaarden tot het genieten van die rechtenvermindering vervuld zijn, te weten: 1° toepassing van het verlaagde tarief vermeld in [KIES: artikel 2.9.4.2.11 VCF / artikel 2.9.4.2.12 VCF]; 2° een totale belastbare grondslag van {{totale_belastbare_grondslag}} euro bij aankoop van voormeld goed te {{ligging_kernstad_of_rand}}.", toelichting: "Deze hypothese speelt zich af in een ANDERE, LATERE akte dan de huidige aankoopakte: de akte waarbij de (voormalige) koper zijn oude, verhinderende woning/bouwgrond effectief vervreemdt binnen de 2 jaar en als verkoper de teruggave vraagt van het verschil tussen het gewoon tarief (12%, betaald bij zijn aankoop met toepassing van hypothese 8 of, indien niet voorzien, hypothese 1) en het verlaagd tarief (2%). De teruggave kan gevraagd worden gedurende een termijn van 5 jaar vanaf 1 januari van het jaar waarin de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend bezit wordt verleden (art. 3.6.0.0.6, §2/1 VCF). De keuze tussen dit tarief van 2% en het tarief van 6% in combinatie met meeneembaarheid door teruggave (art. 2.9.5.0.4 VCF) is definitief en onherroepelijk.", }, { id: "vlaams-verkooprecht-teruggave-verkoper-gedeeltelijke-woning", hypothese: "Vlaams Gewest — Fiscale verklaring van de verkoper(s) in de LATERE akte van vervreemding van het (laatste) verhinderend bezit, hypothese 2: verzoek tot teruggave voor een deel van het goed (gemengde bestemming) (art. 3.6.0.0.6, §2/1 VCF)", tekst: "De verkoper verklaart:\n1° bij akte verleden voor notaris {{notaris_vorige_aankoop}} op {{datum_vorige_aankoop}} volgend onroerend goed te hebben aangekocht: {{omschrijving_verkregen_goed}}. Het deel \"woning\" omvat {{omschrijving_woongedeelte_verkoper}}. Het andere deel omvat {{omschrijving_ander_gedeelte_verkoper}};\n2° op deze aankoop aan verkooprecht betaald te hebben: {{bedrag_betaald_verkooprecht}};\n3° de aankoopprijs van het deel \"woning\" wordt gewaardeerd op {{waarde_deel_woning_verkoper}} euro (pro fisco);\n4° conform artikel 3.6.0.0.6, §2/1 VCF om teruggave te vragen van het bedrag aan registratiebelasting dat meer bedraagt dan het verkooprecht vermeld in artikel 2.9.4.2.11, §1 VCF, en dus om toepassing te vragen van het verlaagde tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF op het deel \"woning\".\n\nDe verkoper verklaart dat voor het deel \"woning\" de voorwaarden vervuld zijn, te weten:\n1° de zuivere aankoop van de volle eigendom van een woning;\n2° de verkrijging uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig van de geheelheid volle eigendom van dit goed;\n3° alle op de datum van zijn aankoop sub 1° verhinderend onroerend bezit (de andere woning of bouwgrond in België of in het buitenland) thans binnen de 2 jaar volledig en ten bezwarende titel te hebben vervreemd;\n4° een causaal verband tussen onderhavige vervreemding en de verkrijging sub 1°: {{causaal_verband_vervreemding_verkoper}}.\n\n[KIES: Tot behoud van het verlaagde tarief verbindt hij zich ertoe om aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te zullen voldoen (inschrijving binnen de 3 jaar vanaf de authentieke aankoopakte) en deze te zullen behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens 1 jaar / De verkoper verklaart reeds aan de inschrijvingsplicht op het adres van het verkregen onroerend goed te hebben voldaan].\n\nDe verkoper verzoekt het bedrag van de teruggave te storten op de rekening {{rekeningnummer_teruggave}} op naam van {{naam_rekeninghouder_teruggave}}.\nDe verkoper bevestigt gewezen te zijn op de mogelijkheid om hier te kiezen tussen het tarief van 2% of het tarief van 6% in combinatie met meeneembaarheid door teruggave. De keuze is definitief.\n\n[EVENTUEEL TOE TE VOEGEN — bijkomende hypothese uit de bron, enkel indien van toepassing: rechtenvermindering] De verkoper vraagt eveneens om teruggave van voormeld betaald verkooprecht tot beloop van de rechtenvermindering voorzien in artikel 2.9.5.0.5 VCF en verklaart dat de voorwaarden tot het genieten van die rechtenvermindering vervuld zijn, te weten: 1° toepassing van het verlaagde tarief vermeld in [KIES: artikel 2.9.4.2.11 VCF / artikel 2.9.4.2.12 VCF]; 2° een totale belastbare grondslag van {{totale_belastbare_grondslag}} euro bij aankoop van voormeld goed te {{ligging_kernstad_of_rand}}.", }, { id: "meerwaardebelasting-vlaamse-woonbonus", hypothese: "Verkoper realiseert mogelijk een belastbare meerwaarde (kortetermijnmeerwaarde, art. 90, 1° à 4°bis WIB92)", tekst: "[NIEUW — TE VALIDEREN DOOR DE NOTARIS] De verkoper verklaart te zijn ingelicht over de mogelijke toepassing van de belasting op meerwaarden bij snelle wederverkoop van onroerende goederen (art. 90, 1° tot 4°bis, WIB92): de termijn sinds de verkrijging van het goed door de verkoper bedraagt {{termijn_sinds_verkrijging}}. [TE VERIFIËREN: of deze termijn de in de wet bepaalde grenzen overschrijdt, of een uitzondering van toepassing is (eigen woning, erfenis, …), en of de verkoper hiervoor een aangifte in de personenbelasting moet doen.]", }, ], parameters: [ { naam: "registratiebelasting_of_registratierechten", omschrijving: "Benaming naargelang gewest: registratiebelasting (Vlaanderen) of registratierechten" }, { naam: "fiscale_verklaring_tarief", omschrijving: "Verklaring met het oog op het toepasselijke tarief / gunstregime" }, { naam: "toelichting_teruggave", omschrijving: "Toelichting bij eventuele teruggave of vermindering" }, { naam: "toelichting_btw_op_akte", omschrijving: "Toelichting indien de verrichting aan btw onderworpen is" }, { naam: "toelichting_meerwaardebelasting", omschrijving: "Toelichting bij eventuele meerwaardebelasting" }, { naam: "toelichting_fictiebepalingen", omschrijving: "Toelichting bij toepasselijke fictiebepalingen successierecht" }, { naam: "overdrager", omschrijving: "Aanduiding van de overdragende partij", voorbeeld: "verkoper" }, { naam: "termijn_sinds_verkrijging", omschrijving: "Termijn sinds de verkrijging van het goed door de verkoper (voor de meerwaardebelasting bij snelle wederverkoop)", voorbeeld: "2 jaar en 3 maanden" }, { naam: "deel_nog_niet_bewoond", omschrijving: "Deel van het goed dat op het ogenblik van de aankoop nog niet tot huisvesting dient (Vlaams verkooprecht, hypotheses 3 en 6)", voorbeeld: "de tweede verdieping, momenteel ingericht als kantoorruimte" }, { naam: "omschrijving_woongedeelte", omschrijving: "Omschrijving van het gedeelte van het goed dat als woning/hoofdverblijfplaats wordt gebruikt (Vlaams verkooprecht, gemengde bestemming, hypotheses 4 en 7)", voorbeeld: "het gelijkvloers en de eerste verdieping" }, { naam: "omschrijving_ander_gedeelte", omschrijving: "Omschrijving van het gedeelte van het goed met een andere bestemming dan wonen (Vlaams verkooprecht, gemengde bestemming, hypotheses 4 en 7)" }, { naam: "waarde_deel_woning", omschrijving: "Pro-fisco geraamde waarde van het deel \"woning\" bij een gedeeltelijke toepassing van het verlaagd Vlaams verkooprecht (hypotheses 4 en 7)", voorbeeld: "180.000" }, { naam: "omschrijving_verhinderend_bezit", omschrijving: "Omschrijving van de woning(en)/bouwgrond(en) die het verhinderend onroerend bezit uitmaken (Vlaams verkooprecht, hypotheses 5, 6 en 7)" }, { naam: "causaal_verband_vervreemding", omschrijving: "Toelichting van het causaal verband tussen de voorgenomen vervreemding van het verhinderend bezit en de huidige aankoop (Vlaams verkooprecht, hypotheses 5, 6 en 7)", voorbeeld: "de opbrengst van de verkoop dient tot terugbetaling van het overbruggingskrediet aangegaan voor de aankoop van het hierbij verworven goed" }, { naam: "notaris_vorige_aankoop", omschrijving: "Notaris voor wie de vorige aankoopakte van het verhinderend bezit werd verleden (Vlaams verkooprecht, teruggave door de verkoper)" }, { naam: "datum_vorige_aankoop", omschrijving: "Datum van de vorige aankoopakte van het verhinderend bezit (Vlaams verkooprecht, teruggave door de verkoper)" }, { naam: "omschrijving_verkregen_goed", omschrijving: "Omschrijving van het bij de vorige aankoopakte verkregen goed (Vlaams verkooprecht, teruggave door de verkoper)" }, { naam: "bedrag_betaald_verkooprecht", omschrijving: "Bedrag aan verkooprecht betaald bij de vorige aankoop, aan het gewoon tarief (Vlaams verkooprecht, teruggave door de verkoper)", voorbeeld: "24.000" }, { naam: "causaal_verband_vervreemding_verkoper", omschrijving: "Toelichting van het causaal verband tussen de huidige vervreemding en de vorige verkrijging, voor het teruggaveverzoek van de verkoper (Vlaams verkooprecht)", voorbeeld: "de opbrengst diende tot terugbetaling van het overbruggingskrediet aangegaan voor de aankoop van het goed waarvan hierboven sprake" }, { naam: "rekeningnummer_teruggave", omschrijving: "Rekeningnummer waarop de verkoper de teruggave van het verkooprecht wenst te ontvangen" }, { naam: "naam_rekeninghouder_teruggave", omschrijving: "Naam van de titularis van de rekening voor de teruggave van het verkooprecht" }, { naam: "omschrijving_woongedeelte_verkoper", omschrijving: "Omschrijving van het gedeelte \"woning\" van het bij de vorige aankoopakte verkregen goed (Vlaams verkooprecht, teruggave door de verkoper bij gemengde bestemming)" }, { naam: "omschrijving_ander_gedeelte_verkoper", omschrijving: "Omschrijving van het andere gedeelte van het bij de vorige aankoopakte verkregen goed (Vlaams verkooprecht, teruggave door de verkoper bij gemengde bestemming)" }, { naam: "waarde_deel_woning_verkoper", omschrijving: "Pro-fisco geraamde waarde van het deel \"woning\" bij de vorige aankoop (Vlaams verkooprecht, teruggave door de verkoper bij gemengde bestemming)", voorbeeld: "180.000" }, { naam: "totale_belastbare_grondslag", omschrijving: "Totale belastbare grondslag bij de aankoop, voor de toets aan de rechtenvermindering (art. 2.9.5.0.5 VCF)", voorbeeld: "215.000" }, { naam: "ligging_kernstad_of_rand", omschrijving: "Gemeente waar het goed gelegen is, ter beoordeling of het een kernstad of een gemeente van de Vlaamse Rand rond Brussel betreft (rechtenvermindering art. 2.9.5.0.5 VCF)", voorbeeld: "Tervuren (Vlaamse Rand rond Brussel)" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopakte", "schenkingsakte", "kredietakte"], agentwenken: "Dit onderdeel bundelt vier losse fiscale-declaratie-onderwerpen bij een overdracht; kies per akte enkel de varianten die voor het concrete dossier relevant zijn (doorgaans hoogstens één variant per onderwerp).\n1. verlaagd-btw-tarief-eigen-woning: enkel indien het goed vroeger aan een verlaagd btw-tarief (bv. 6% enige eigen woning) werd verkregen en de herzieningstermijn nog niet verstreken is.\n2. abattement-klein-beschrijf: enkel indien het goed in Brussel of Wallonië ligt en eerder met abattement/klein beschrijf werd verkregen.\n3. vlaams-verkooprecht-*: TIEN hypotheses (art. 2.9.4.2.11 VCF) voor een goed in het Vlaams Gewest bij een ZUIVERE AANKOOP (niet van toepassing bij een schenking of een louter krediet) — zie het keuzeschema hieronder.\n4. meerwaardebelasting-vlaamse-woonbonus: enkel bij een mogelijke kortetermijnmeerwaarde in hoofde van de verkoper.\n\nKeuzeschema Vlaams verkooprecht (koperzijde, in de huidige AANKOOPAKTE):\n— Vraagt de koper het verlaagd tarief niet en betaalt hij bewust 12%? → vlaams-verkooprecht-12pct-geen-verlaagd-tarief.\n— Vraagt de koper onmiddellijk 2%? Ga na (a) of het volledige goed nu al als woning dient (hypothese 2/5), dan wel nog niet volledig (hypothese 3/6, met de bijkomende 'nog niet bewoond'-verklaring), dan wel een gemengd gebruikt goed is waarvan enkel het woongedeelte in aanmerking komt (hypothese 4/7, met pro-fisco waardering van het deel \"woning\"); en (b) of de koper op de aktedatum reeds een ANDERE woning/bouwgrond bezit die een verhinderend bezit vormt (dan de 5/6/7-varianten, met de verbintenis tot vervreemding binnen 2 jaar en het CAUSAAL VERBAND met de huidige aankoop) dan wel niet (dan de 2/3/4-varianten).\n— Is de koper niet zeker dat hij het verhinderend bezit tijdig (binnen 2 jaar) zal kunnen vervreemden, of niet zeker aan de andere voorwaarden te zullen voldoen? → vlaams-verkooprecht-12pct-teruggave-verhinderend-bezit (betaalt nu 12%, vraagt later teruggave op basis van art. 3.6.0.0.6, §2/1 VCF).\n— Is de belastbare grondslag ≤ 220.000 € (of ≤ 240.000 € in een kernstad/Vlaamse Rand-gemeente)? Voeg dan het bijkomende '[EVENTUEEL TOE TE VOEGEN...]'-blok rechtenvermindering (art. 2.9.5.0.5 VCF) toe aan het einde van de gekozen 2/3/4/5/6/7-variant — dit is GEEN afzonderlijke hypothese, maar een aanvulling die met de gekozen hypothese wordt gecombineerd.\n— De verkoperzijde-varianten (vlaams-verkooprecht-teruggave-verkoper-*) horen NIET thuis in de aankoopakte van vandaag: ze worden pas gebruikt in de LATERE akte waarbij de koper van vandaag zijn oude, verhinderende woning/bouwgrond effectief vervreemdt en als verkoper om teruggave verzoekt (relevant enkel wanneer het huidige dossier toevallig zo'n latere vervreemdingsakte betreft voor een cliënt die eerder aan 12% kocht met de intentie tot latere teruggave, hypothese 8). Kies teruggave-verkoper-volledige-woning bij een volledige woning, teruggave-verkoper-gedeeltelijke-woning bij een gemengd gebruikt goed; voeg ook hier desgevallend het rechtenvermindering-blok toe.\nBron: Commissie Vlaamse fiscaliteit, versie 1 januari 2026 (zie het bron-veld voor de Drive-id's); de oudere versie 1 januari 2025 is vervangen en niet meer te gebruiken.", bron: "MOD_frame_vastgoedakte / MOD_verkoopakte (eigen kantoormodel) — behalve de variant 'vlaams-verkooprecht-*' (10 hypotheses), die letterlijk is overgenomen uit Commissie Vlaamse fiscaliteit, \"Fiscaal recht – Vlaams Gewest - Registratiebelasting – Verkooprecht - Verlaagd tarief van 2% en rechtenvermindering bij zuivere aankoop … enige, eigen woning\", laatst bijgewerkt 1 januari 2026 (Google Drive-id 1Qc3KLw5oZ6pnezKg8a7yVj1r9enuwApb). De oudere versie van 1 januari 2025 (Drive-id 1PDtJVKm7t7_wG2NNT4_ivcHViQIyC4Sr) is door deze 2026-versie vervangen en bewust niet gebruikt.", versie: "2.0", datum: "2026-07-12", wetsbasis: [ "Vlaamse Codex Fiscaliteit", "Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten", "art. 90 WIB92 (meerwaardebelasting)", "art. 2.9.4.2.11 VCF (verlaagd verkooprecht 2% enige eigen woning)", "art. 2.9.5.0.5 VCF (rechtenvermindering kernsteden/Vlaamse Rand)", "art. 3.6.0.0.6, §2/1 en §5 VCF (teruggave)", "art. 1.1.0.0.2, twaalfde lid VCF (definities woning/kernsteden/Vlaamse Rand)", "art. 2.9.7.0.5 VCF (gemengde bestemming)", ], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-12", aandachtspunten: "De variant 'vlaams-verkooprecht-*' is bijgewerkt naar de volledige 10-hypothesenstructuur van de Commissie Vlaamse fiscaliteit, versie 1 januari 2026 — de meest actuele op het ogenblik van integratie. Tarieven en voorwaarden van het Vlaamse verkooprecht (enige eigen woning, meeneembaarheid, rechtenvermindering) en het federale btw-tarief voor afbraak en heropbouw worden veelvuldig gewijzigd; vóór elk gebruik de actuele VCF-bepalingen en de instructies van de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) controleren. Meerwaardebelasting op onroerende goederen (art. 90 WIB92) was voorwerp van politieke discussie over hervorming — actuele stand van zaken nagaan.", }, }, { id: "bijzondere-clausules-huwelijksstelsel-ckp", titel: "Bijzondere clausules — wijziging huwelijksstelsel en CKP", categorie: "bijzonder", omschrijving: "Tegenstelbaarheid bij wijziging van het huwelijksvermogensstelsel (inschrijving centraal register huwelijksovereenkomsten/testamenten) en verwijzing naar de Centrale voor Kredieten aan Particulieren bij hypotheekstelling door een particulier.", tekst: "", varianten: [ { id: "wijziging-huwelijksstelsel", hypothese: "Akte houdende wijziging van het huwelijksvermogensstelsel", tekst: "TEGENSTELBAARHEID — PUBLICITEIT\nDe bedongen wijzigingen hebben tussen de echtgenoten gevolg vanaf heden, de datum van de wijzigingsakte. Zij hebben slechts gevolg ten aanzien van derden vanaf de inschrijving in het centraal register van huwelijksovereenkomsten, behoudens indien de echtgenoten in hun overeenkomsten met derden dezen van de wijziging op de hoogte hebben gebracht.\nDe ondergetekende notaris zal overgaan tot de inschrijving van voormelde wijziging in het centraal register van huwelijksovereenkomsten [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: en, betreffende het keuzebeding, in het centraal register van testamenten].", }, { id: "ckp-hypotheekstelling", hypothese: "Hypotheekstelling door een particulier", tekst: "CENTRALE VOOR KREDIETEN AAN PARTICULIEREN\n[NIEUW — TE VALIDEREN DOOR DE NOTARIS] De notaris wijst de kredietnemer-particulier op de registratie van het krediet bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank van België, overeenkomstig de wet van 22 april 1999 betreffende de Centrale voor Kredieten aan Particulieren.", }, ], parameters: [], toepasbaarOp: ["huwelijksovereenkomst", "kredietakte"], bron: "MOD_frame_vastgoedakte (eigen kantoormodel)", versie: "1.0", datum: "2026-06-10", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-06-10" }, }, { id: "minnelijke-ontbinding-kern", titel: "Minnelijke ontbinding van een onderhandse verkoopovereenkomst — kern van de akte", categorie: "bijzonder", omschrijving: "Kern van de authentieke akte van minnelijke ontbinding van een onderhandse verkoopovereenkomst (Vlaamse registratiebelasting): voorafgaande uiteenzetting, de ontbindingsovereenkomst (met of zonder vergoeding), de aanhechting van het ontbonden compromis, de fiscale verklaring (art. 2.9.4.2.9 VCF — vast recht 10 euro, of ontheffing via art. 3.6.0.0.6, §1, 2° VCF na de registratietermijn), het recht op geschriften van 50 euro, de kostenregeling en de slotbepalingen.", tekst: "I. VOORAFGAANDE UITEENZETTING\nBij onderhandse verkoopovereenkomst van {{datum_compromis}} kocht de koper van de verkoper het volgende onroerend goed:\n{{beschrijving_goed_kort}}\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: De opschortende voorwaarde vermeld in de ontbonden verkoopovereenkomst is op {{datum_vervulling_voorwaarde}} gerealiseerd.]\n\nII. OVEREENKOMST\nPartijen komen overeen deze verkoopovereenkomst te ontbinden.\n[KIES: A. (zonder vergoeding) Partijen komen overeen dat geen der partijen recht heeft op enige vergoeding, voor om het even welke reden. De koper laat derhalve geen aanspraken meer gelden op hoger vermeld goed en de verkoper is vanaf heden vrij om dit goed opnieuw te koop aan te bieden. Deze overeenkomst bevat een forfaitaire regeling die door iedere partij op eigen risico wordt toegestaan en aanvaard, en geldt tot slot van alle rekeningen tussen partijen. / B. (met vergoeding) Partijen komen overeen dat de verkoper ingevolge deze ontbinding recht heeft op een forfaitaire schadevergoeding van {{bedrag_schadevergoeding}} euro, wegens de onbeschikbaarheid van het goed sedert de ondertekening van de verkoopovereenkomst tot op heden en omwille van de door de verkoper gemaakte kosten en gedane inspanningen, waarbij bovendien de eventualiteit moet worden overwogen dat er niet meer aan dezelfde voorwaarden zal kunnen worden verkocht aan een andere koper. Deze schadevergoeding wordt betaald als volgt, desgevallend via bemiddeling van het kantoor van (de) (geassocieerde) notaris(sen) {{naam_notariskantoor}}:\n— ten bedrage van {{bedrag_uit_voorschot}} euro door behoud van het betaalde voorschot/vrijmaking van de betaalde waarborgsom, welk bedrag, eventueel verhoogd met de creditinteresten, toekomt aan de verkoper;\n— ten bedrage van {{bedrag_bijstorting}} euro door storting door de koper op rekeningnummer {{rekeningnummer_betaling}} van [KIES: de verkoper / het kantoor van (de) (geassocieerde) notaris(sen) {{naam_notariskantoor}}] vóór {{uiterste_betaaldatum}}.]\n\nIII. BIJLAGE\nEen door partijen ondertekend exemplaar van de ontbonden verkoopovereenkomst wordt aan deze akte gehecht om te worden geregistreerd aan het recht van 10 euro, en dus niet aan het federaal vast recht van 100 euro voor bijlagen.\n\nFISCALE VERKLARING\n[KIES: A. (registratietermijn van 4 maanden nog niet verstreken) Partijen vragen om toepassing van artikel 2.9.4.2.9 VCF, te weten de registratie aan 10 euro, zowel op deze ontbindingsovereenkomst als op de bijlage erbij. / B. (verkoopovereenkomst niet binnen de registratietermijn geregistreerd) Partijen vragen om toepassing van artikel 2.9.4.2.9 VCF, te weten de registratie aan 10 euro op deze ontbindingsovereenkomst. Zij vragen om toepassing van artikel 3.6.0.0.6, §1, 2° VCF, te weten de ontheffing van het evenredig verkooprecht op de ontbonden verkoopovereenkomst, na aftrek van het vast recht van 10 euro.]\n\nRECHT OP GESCHRIFTEN\nHet recht bedraagt vijftig euro (50,00 EUR).\n\nKOSTEN\nDe kosten van deze ontbinding zijn [KIES: voor de koper / voor de verkoper / voor de helft voor iedere partij].\n\nSLOTBEPALINGEN\n1. Partijen bevestigen dat de instrumenterende notaris hen naar behoren heeft ingelicht over de rechten, verplichtingen en lasten die uit onderhavige akte voortvloeien en hen op onpartijdige wijze raad heeft verstrekt. Zij verklaren deze akte, met alle eraan verbonden rechten en verplichtingen, voor evenwichtig te houden en uitdrukkelijk te aanvaarden.\n2. De instrumenterende notaris bevestigt dat de identiteit van de partijen hem werd aangetoond aan de hand van de door de wet vereiste stukken.\n\nWAARVAN AKTE, verleden te {{plaats_verlijden}}, op kantoor, op hogervermelde datum, en na integrale voorlezing en toelichting, wat alle partijen erkennen, ondertekend door de partijen en mij, notaris.", varianten: [], parameters: [ { naam: "datum_compromis", omschrijving: "Datum van de ontbonden onderhandse verkoopovereenkomst" }, { naam: "beschrijving_goed_kort", omschrijving: "Korte identificatie van het goed (stad/gemeente, afdeling, perceel)" }, { naam: "datum_vervulling_voorwaarde", omschrijving: "Datum waarop de opschortende voorwaarde vervuld werd (indien van toepassing)" }, { naam: "bedrag_schadevergoeding", omschrijving: "Forfaitaire schadevergoeding voor de verkoper (bij ontbinding met vergoeding)" }, { naam: "naam_notariskantoor", omschrijving: "Kantoor van de (geassocieerde) notaris(sen) via wie betaald wordt" }, { naam: "bedrag_uit_voorschot", omschrijving: "Deel van de vergoeding voldaan uit het voorschot/de waarborgsom" }, { naam: "bedrag_bijstorting", omschrijving: "Deel van de vergoeding dat de koper bijstort" }, { naam: "rekeningnummer_betaling", omschrijving: "Rekeningnummer waarop de bijstorting gebeurt" }, { naam: "uiterste_betaaldatum", omschrijving: "Uiterste datum voor de bijstorting" }, { naam: "plaats_verlijden", omschrijving: "Plaats waar de akte verleden wordt" }, ], toepasbaarOp: ["minnelijke ontbinding verkoopovereenkomst"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", wetsbasis: ["art. 2.9.4.2.9 VCF", "art. 3.6.0.0.6, §1, 2° VCF", "art. 2.9.2.0.1, derde lid VCF"], bron: "Fednot — Modelakte minnelijke ontbinding (Dirk Michiels/Hilde Pelgroms, 1 april 2025, na Cass. 21 december 2023 en SP 24002)", versie: "1.0", datum: "2026-07-03", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-03", aandachtspunten: "Eenjaarstermijn van art. 2.9.4.2.9 VCF loopt pas vanaf de vervulling van de opschortende voorwaarde (Cass. 21/12/2023; Vlabel SP 24002, e-not 18029 van 1/04/2025). Geen belastingverhoging bij laattijdige registratie van een nadien minnelijk ontbonden compromis (e-not 13352). Vlabel stuurt het aanslagbiljet naar de notaris als belastingschuldige; belastingplichtige is de eerst genoemde persoon in elke akte.", }, }, { id: "verklaring-onbeslagbaarheid-hoofdverblijfplaats-kader", titel: "Verklaring van onbeslagbaarheid van de hoofdverblijfplaats van de zelfstandige — kader", categorie: "bijzonder", omschrijving: "Kern van de zelfstandige akte waarbij een zelfstandige zijn hoofdverblijfplaats onbeslagbaar verklaart voor zijn beroepsschuldeisers (art. 72 tot 83 wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV)): instemming van de echtgenoot, hoedanigheid van zelfstandige, beschrijving en bestemming van het goed (met een ingebouwde keuze naargelang het beroepsgedeelte van een gemengd gebruikt goed minder dan, dan wel 30% of meer van de totale oppervlakte beslaat), oorsprong van eigendom, de verklaring zelf, en de openbaarmaking.", tekst: "IDENTITEIT VAN DE COMPARANT\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: is ons, notaris, bekend / is aangetoond aan de hand van de identiteitskaart / is bevestigd door de instrumentaire getuigen].\n\nDe comparant heeft ons, notaris, verzocht authenticiteit te verlenen aan zijn verklaring van onbeslagbaarheid, met toepassing van de artikelen 72 tot 83 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV).\n\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — enkel indien de comparant gehuwd is: {{identiteit_echtgenoot}}, echtgeno(o)t(e) van de comparant, komt hier tussen en verklaart, overeenkomstig artikel 74 van voormelde wet, in te stemmen met onderhavige verklaring van onbeslagbaarheid.]\n\nARTIKEL 1 — HOEDANIGHEID VAN ZELFSTANDIGE\nDe comparant verklaart dat hij in eigen naam en in [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: hoofdberoep / bijberoep] een zelfstandige activiteit uitoefent in de zin van artikel 72 van voormelde wet [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: , daartoe ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer {{kbo_nummer}}].\n\nARTIKEL 2 — BESCHRIJVING EN BESTEMMING VAN HET ONROEREND GOED\nDe comparant verklaart dat hij zijn hoofdverblijfplaats heeft in het hierna beschreven onroerend goed: {{beschrijving_onroerend_goed}}.\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — indien het goed gemengd gebruikt wordt (beroep en bewoning); schrappen bij een goed dat uitsluitend als woning dient: De comparant verklaart dat het goed tegelijk voor beroepsdoeleinden en als woning wordt gebruikt. Het gedeelte gebruikt als hoofdverblijfplaats omvat {{omschrijving_woongedeelte}}, met een oppervlakte van {{oppervlakte_woongedeelte}} m², zijnde {{percentage_woongedeelte}}% van de totale oppervlakte. Het gedeelte gebruikt voor beroepsdoeleinden omvat {{omschrijving_beroepsgedeelte}}, met een oppervlakte van {{oppervlakte_beroepsgedeelte}} m², zijnde {{percentage_beroepsgedeelte}}% van de totale oppervlakte.\nKIES A. (beroepsgedeelte < 30%) Aangezien het beroepsgedeelte minder dan 30% van de totale oppervlakte van het onroerend goed beslaat, strekt de onbeslagbaarheid zich (overeenkomstig Artikel 4 hierna) uit tot het gehele goed.\nKIES B. (beroepsgedeelte 30% of meer) Aangezien het beroepsgedeelte 30% of meer van de totale oppervlakte van het onroerend goed beslaat, werden voorafgaand aan deze akte statuten van mede-eigendom opgemaakt. In die statuten is het beroepsgedeelte opgenomen als kavel 1, waaraan {{aandelen_kavel_beroep}} aandelen in de gemeenschappelijke delen verbonden zijn, en het woongedeelte als kavel 2, waaraan {{aandelen_kavel_wonen}} aandelen in de gemeenschappelijke delen verbonden zijn; de onbeslagbaarheid blijft (overeenkomstig Artikel 4 hierna) beperkt tot het woongedeelte.\nDe comparant werd door ons, notaris, ingelicht dat, indien de verdeling tussen het beroepsgedeelte en het woongedeelte later zou wijzigen, de beschrijving van het onroerend goed zal moeten worden aangepast om beide gedeelten met hun respectieve oppervlakte te onderscheiden.]\n\nARTIKEL 3 — AARD VAN DE ZAKELIJKE RECHTEN — OORSPRONG VAN EIGENDOM\nVoor de noden van de onroerende publiciteit en om te voldoen aan artikel 76 van voormelde wet:\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — kies de toepasselijke hypothese:\nA. (eigen goed) De comparant verklaart dat hij, rekening houdend met zijn huwelijksvermogensstelsel, de enige eigenaar is van het onroerend goed{{oorsprong_eigendom}}.\nB. (gemeenschappelijk goed) De comparant verklaart dat het onroerend goed in gemeenschap toebehoort aan hem/haar en zijn/haar echtgeno(o)t(e), {{huwelijksstelsel_echtgenoten}}.\nC. (onverdeeld goed) De comparant verklaart dat het onroerend goed hem toebehoort in onverdeeldheid ten belope van {{aandeel_onverdeeldheid}}.]\n\nARTIKEL 4 — VERKLARING VAN ONBESLAGBAARHEID\nDe comparant verzoekt ons, notaris, zijn verklaring te akteren waarbij hij, met toepassing van de artikelen 72 tot 83 van voormelde wet, zijn zakelijke rechten op zijn hierboven aangeduide hoofdverblijfplaats onbeslagbaar verklaart. Wij hebben van deze verklaring akte verleend.\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — naargelang de keuze in Artikel 2 hierboven: Deze onbeslagbaarheid slaat op het gehele onroerend goed, met inbegrip van het beroepsgedeelte (beroepsgedeelte < 30%, geen statuten van mede-eigendom vereist) / Deze onbeslagbaarheid slaat uitsluitend op het gedeelte van het onroerend goed dat als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt (beroepsgedeelte 30% of meer, met voorafgaande statuten van mede-eigendom) / Deze onbeslagbaarheid slaat op het gehele onroerend goed (uitsluitend als woning gebruikt, geen gemengd gebruik).]\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: De comparant werd ingelicht dat, indien de verdeling tussen beroeps- en woongedeelte later zou wijzigen zodat de drempel van 30% wordt over- of onderschreden, de omvang van de onbeslagbaarheid dienovereenkomstig moet worden herzien (statuten van mede-eigendom en een gedeeltelijke verzaking, dan wel een uitbreiding tot het gehele goed).]\n\nARTIKEL 5 — OPENBAARMAKING VAN DE VERKLARING VAN ONBESLAGBAARHEID\nDe verklaring van onbeslagbaarheid zal worden overgeschreven in het daartoe bestemde register op het bevoegde kantoor Rechtszekerheid van {{arrondissement_kantoor_rechtszekerheid}}.\nOm te voldoen aan de bepalingen van de Hypotheekwet waarmerkt de notaris naam, voornamen, woonplaats, geboorteplaats en -datum en het identificatienummer van het Rijksregister van de comparant aan de hand van [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: een uittreksel van het Rijksregister / de identiteitskaart / het trouwboekje / een uittreksel van de registers van de burgerlijke stand].\nEr wordt aan herinnerd dat de onbeslagbaarheid slechts uitwerking heeft ten aanzien van schuldeisers wier rechten ontstaan ná deze openbaarmaking naar aanleiding van de beroepsbezigheid van de comparant. Zij heeft geen uitwerking ten aanzien van schuldvorderingen die voortvloeien uit een misdrijf, ook al hebben zij betrekking op de beroepsbezigheid, noch ten aanzien van schulden van gemengde aard (privé en beroepsmatig), noch bij aansprakelijkheid van de zelfstandige krachtens de artikelen 265, §2, 409, §2 en 530, §2 van het Wetboek van vennootschappen.\n\nWAARVAN AKTE, verleden te {{plaats_verlijden}}, op kantoor, op hogervermelde datum.\nNa integrale voorlezing en toelichting van de akte, hebben de comparant [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: en de echtgeno(o)t(e)] met ons, notaris, ondertekend.", varianten: [], parameters: [ { naam: "identiteit_echtgenoot", omschrijving: "Volledige identiteit van de echtgeno(o)t(e), indien van toepassing" }, { naam: "kbo_nummer", omschrijving: "KBO-nummer van de zelfstandige activiteit" }, { naam: "beschrijving_onroerend_goed", omschrijving: "Volledige kadastrale beschrijving van het onroerend goed" }, { naam: "omschrijving_woongedeelte", omschrijving: "Omschrijving van het gedeelte gebruikt als hoofdverblijfplaats (kamers, verdiepingen), indien gemengd gebruik", voorbeeld: "op het gelijkvloers een inkomhal, op de eerste verdieping een keuken, een woonkamer, twee slaapkamers en een badkamer met wc" }, { naam: "oppervlakte_woongedeelte", omschrijving: "Oppervlakte van het woongedeelte in m², indien gemengd gebruik" }, { naam: "percentage_woongedeelte", omschrijving: "Percentage van het woongedeelte t.o.v. de totale oppervlakte, indien gemengd gebruik" }, { naam: "omschrijving_beroepsgedeelte", omschrijving: "Omschrijving van het gedeelte gebruikt voor beroepsdoeleinden, indien gemengd gebruik" }, { naam: "oppervlakte_beroepsgedeelte", omschrijving: "Oppervlakte van het beroepsgedeelte in m², indien gemengd gebruik" }, { naam: "percentage_beroepsgedeelte", omschrijving: "Percentage van het beroepsgedeelte t.o.v. de totale oppervlakte, indien gemengd gebruik" }, { naam: "aandelen_kavel_beroep", omschrijving: "Aandelen in de gemeenschappelijke delen verbonden aan het beroepsgedeelte (kavel 1), indien beroepsgedeelte ≥ 30% en statuten van mede-eigendom nodig zijn" }, { naam: "aandelen_kavel_wonen", omschrijving: "Aandelen in de gemeenschappelijke delen verbonden aan het woongedeelte (kavel 2), indien beroepsgedeelte ≥ 30% en statuten van mede-eigendom nodig zijn", voorbeeld: "60" }, { naam: "oorsprong_eigendom", omschrijving: "Oorsprong van eigendom (verkrijging, notaris, datum, overschrijvingsreferte), indien het een eigen goed betreft" }, { naam: "huwelijksstelsel_echtgenoten", omschrijving: "Beschrijving van het huwelijksstelsel van de comparant en zijn echtgeno(o)t(e) (datum huwelijk, al dan niet huwelijkscontract, eventuele wijziging)" }, { naam: "aandeel_onverdeeldheid", omschrijving: "Aandeel van de comparant in de onverdeeldheid" }, { naam: "arrondissement_kantoor_rechtszekerheid", omschrijving: "Arrondissement van het bevoegde kantoor Rechtszekerheid waar het goed gelegen is" }, { naam: "plaats_verlijden", omschrijving: "Plaats waar de akte verleden wordt" }, ], toepasbaarOp: ["verklaring van onbeslagbaarheid hoofdverblijfplaats zelfstandige"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", wetsbasis: ["art. 72-83 wet 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV)", "art. 265, §2, 409, §2 en 530, §2 Wetboek van vennootschappen (uitzonderingen)"], agentwenken: "Bij een gemengd gebruikt goed (beroep en bewoning) bepaalt het percentage van het beroepsgedeelte in Artikel 2 welke KIES-hypothese daar en in Artikel 4 wordt aangehouden: minder dan 30% → onbeslagbaarheid strekt zich uit tot het gehele goed, géén statuten van mede-eigendom nodig; 30% of meer → vereist vooraf statuten van mede-eigendom (kavel 1 beroep/kavel 2 wonen) en de onbeslagbaarheid blijft beperkt tot het woongedeelte. Bij een goed dat uitsluitend als woning dient (geen gemengd gebruik) vervalt de hele gemengd-gebruik-alinea in Artikel 2 en geldt zonder meer de volledige onbeslagbaarheid.", bron: "Juridisch Bureau / Consultatiecentrum (Sebastian Roeland), laatst bijgewerkt 1 mei 2015, via integratie/drive-backup/.", versie: "1.0", datum: "2026-07-11", nazicht: { status: "na_te_kijken", datum: "2026-07-11", aandachtspunten: "Brontekst dateert van 2015. Te verifiëren door de notaris: (1) of de artikelen 72-83 van de wet van 25 april 2007 nog onverkort van toepassing zijn dan wel sindsdien geraakt zijn door de hervorming van het beslag-/insolventierecht (Boek XX WER, van kracht sinds 1 november 2018) die voor zelfstandigen een automatische — niet-notariële — bescherming van de gezinswoning zou hebben ingevoerd; (2) of deze notariële verklaring van onbeslagbaarheid vandaag nog een zelfstandig nut heeft naast/in de plaats van die automatische bescherming, en zo ja voor welke gevallen (bv. onroerende goederen verworven vóór de hervorming). Terminologie 'kantoor van de hypotheekbewaarder' geactualiseerd naar 'kantoor Rechtszekerheid'.", }, }, ];