import type { Modelbrief } from "../types";

// ── Categorie "Verkoopovereenkomst" — specifieke informatie bij aan- of verkoop ──
// Bron: Modelbrieven voor dossierbeheer, hoofdstuk "Verkoopovereenkomst —
// Specifieke informatie bij aan- of verkoop". Dit bestand bevat de brieven uit
// dat blok die nog niet elders geseed zijn (de brief over privé vs. via
// vennootschap aankopen is reeds elders opgenomen).

const BRON = "Modelbrieven voor dossierbeheer";
const VERSIE = "1.0";
const DATUM = "2026-06-26";

export const verkoopSpecifiekeInformatieBrieven: Modelbrief[] = [
  {
    id: "verkoop-verkoper-postinterventiedossier-nl",
    titel: "Uitleg postinterventiedossier (PID)",
    categorie: "verkoop",
    ontvanger: "verkoper",
    taal: "nl",
    onderwerp: "Postinterventiedossier (PID) — dossier {{referte}}",
    tekst:
      `"DIU" staat voor "dossier d'intervention ultérieure", of "postinterventiedossier" (PID).\nIndien er sinds 1 mei 2001 werken werden uitgevoerd aan een onroerend goed, dient dit dossier overgedragen te worden aan de koper. Het bevat een beschrijving van de werken aan het goed sinds 1 mei 2001 (o.m. gebruikte materialen) om de veiligheid te garanderen van latere werkers op het goed: indien er bv. uit het PID zou blijken dat er vroeger een gevaarlijke stof werd gebruikt, kunnen de nodige maatregelen genomen worden bij nieuwe werken door de nieuwe eigenaar.\nEr bestaat een wettelijke verplichting van de verkoper om het PID over te dragen aan de koper. De nieuwe eigenaar moet het PID aanvullen met eventuele werken die hij laat uitvoeren en wanneer hij het goed verkoopt moet hij het PID op zijn beurt overdragen aan zijn koper.\nMeer info: https://www.vlaanderen.be/postinterventiedossier-pid\n\nWerden er sinds 1 mei 2001 werken uitgevoerd aan het goed met een aannemer (bv. dakwerken, vervanging ramen, zonnepanelen, isolatie, …)? Indien ja, dan is de verkoper wettelijk verplicht om een postinterventiedossier ("PID") samen te stellen en te bezorgen aan de koper voor de authentieke akte (gebruikte materialen, facturen, bestekken, …). Voor meer info zie ook https://www.vlaanderen.be/postinterventiedossier-pid. Het niet afleveren van een volledig postinterventiedossier kan leiden tot zware gevolgen (bv. prijsvermindering voor wedersamenstelling ervan, of zelfs aansprakelijkheid voor lichamelijke schade bij later ongeval).`,
    varianten: [],
    slot: "Met vriendelijke groeten,",
    parameters: [
      { naam: "referte", omschrijving: "Dossierreferte van het kantoor.", voorbeeld: "25-00-1234 56" },
    ],
    bron: BRON,
    versie: VERSIE,
    datum: DATUM,
  },
  {
    id: "verkoop-koper-postinterventiedossier-fr",
    titel: "Explication dossier d'intervention ultérieure (DIU)",
    categorie: "verkoop",
    ontvanger: "koper",
    taal: "fr",
    vertalingVanId: "verkoop-verkoper-postinterventiedossier-nl",
    onderwerp: "Dossier d'intervention ultérieure (DIU) — dossier {{referte}}",
    tekst:
      "Pour le dossier d'intervention ultérieure : juridiquement tout vendeur a l'obligation de délivrer le DIU à l'acquéreur au même titre qu'il doit livrer le bien immobilier lui-même. (Le DIU est un « accessoire » indissociable au bien immeuble vendu.) Donc s'il n'existe pas de DIU, en principe le vendeur devrait faire reconstituer un DIU pour pouvoir vous le transmettre. Soit la venderesse recherche elle-même les informations nécessaires, soit au pire il existe des experts qui peuvent le faire.\n\nLibre à vous, si vous le souhaitez, d'y déroger, de convenir avec la venderesse que ce n'est pas nécessaire et d'en faire votre affaire (sans contrepartie ou par exemple contre indemnité forfaitaire à négocier). Mais de votre côté vous devrez pouvoir présenter un DIU en ordre le jour où vous faites de gros travaux ou que vous revendez le bien. Votre acquéreur pourra l'exiger aussi.\n\nLa raison d'être du DIU est d'éviter au maximum tout risque de sécurité en cas de futurs travaux (par ex. : utilisation de produits qui s'avèrent dangereux, risque structurel, …). Il existe donc un risque de responsabilité (civile et/ou pénale) si un accident a lieu à défaut de DIU en ordre.",
    varianten: [],
    slot: "Bien cordialement,",
    parameters: [
      { naam: "referte", omschrijving: "Dossierreferte van het kantoor.", voorbeeld: "25-00-1234 56" },
    ],
    bron: BRON,
    versie: VERSIE,
    datum: DATUM,
  },
  {
    id: "verkoop-koper-pv-elektrische-installatie-nl",
    titel: "PV van controle van de elektrische installatie",
    categorie: "verkoop",
    ontvanger: "koper",
    taal: "nl",
    onderwerp: "PV van controle van de elektrische installatie — dossier {{referte}}",
    tekst:
      "Hierbij nog wat informatie over het proces-verbaal (PV) van controle van de elektrische installatie van {{adres}}.",
    varianten: [
      {
        id: "pv-niet-aanwezig",
        hypothese: "PV nog niet aanwezig",
        tekst:
          "Er is nog geen PV van controle van de elektrische installaties voorhanden. Die moet worden opgesteld vóór de ondertekening van de notariële akte.\n\nIndien het PV van controle van de elektrische installatie vermeldt dat de elektrische installatie niet conform is aan de normen, is de koper wettelijk verplicht (bij gebrek aan een andersluidend akkoord tussen partijen) om de installatie conform te maken en een nieuw PV te laten opstellen waaruit blijkt dat de installatie conform is aan de normen, en dit binnen de 18 maanden na de ondertekening van de notariële verkoopakte of 12 maanden na de eerste controle (de termijn wordt vermeld op het PV). (Indien daarentegen uit het nieuw PV blijkt dat de installatie conform is, moeten er geen bijzondere maatregelen worden genomen.)",
      },
      {
        id: "pv-niet-conform",
        hypothese: "PV aanwezig maar niet conform",
        tekst:
          "Zoals blijkt uit het proces-verbaal van controle van de elektrische installatie, is deze niet conform de huidige normen. De wet legt aan de koper de plicht op om deze conform te maken binnen een termijn van 18 maanden vanaf de ondertekening van de notariële verkoopakte. Binnen diezelfde termijn moet u als koper ook een nieuw proces-verbaal laten opstellen waaruit blijkt dat de installatie conform is.",
      },
    ],
    slot: "Met vriendelijke groeten,",
    bijlagen: ["PV van controle van de elektrische installatie"],
    parameters: [
      { naam: "adres", omschrijving: "Adres van het aangekochte goed.", voorbeeld: "Stationsstraat 1, 3080 Tervuren" },
      { naam: "referte", omschrijving: "Dossierreferte van het kantoor.", voorbeeld: "25-00-1234 56" },
    ],
    bron: BRON,
    versie: VERSIE,
    datum: DATUM,
  },
  {
    id: "verkoop-verkoper-pv-elektrische-installatie-niet-conform-fr",
    titel: "PV de contrôle de l'installation électrique non conforme",
    categorie: "verkoop",
    ontvanger: "verkoper",
    taal: "fr",
    onderwerp: "PV de contrôle de l'installation électrique — dossier {{referte}}",
    tekst:
      "Voici ci-joint le PV de contrôle de l'installation électrique de {{adres}}.\nL'installation n'étant pas conforme, la loi prévoit qu'à défaut d'autre accord entre parties, il appartient à l'acquéreur de faire le nécessaire pour rendre l'installation conforme et faire effectuer un PV le constatant, et ceci dans un délai de 18 mois à partir de la signature de l'acte authentique.",
    varianten: [],
    slot: "Bien cordialement,",
    bijlagen: ["PV de contrôle de l'installation électrique"],
    parameters: [
      { naam: "adres", omschrijving: "Adres van het verkochte goed.", voorbeeld: "Stationsstraat 1, 3080 Tervuren" },
      { naam: "referte", omschrijving: "Dossierreferte van het kantoor.", voorbeeld: "25-00-1234 56" },
    ],
    bron: BRON,
    versie: VERSIE,
    datum: DATUM,
  },
  {
    id: "verkoop-verkoper-meerwaardebelasting-verkoop-binnen-5-jaar-fr",
    titel: "Info meerwaardebelasting bij verkoop binnen 5 jaar (rijksinwoner)",
    categorie: "verkoop",
    ontvanger: "verkoper",
    taal: "fr",
    onderwerp: "Taxe sur la plus-value immobilière — dossier {{referte}}",
    tekst:
      "J'ai bien noté que pour finir, tu ne t'es pas domicilié dans le bien et que tu as payé la différence en droit d'enregistrement. Tu seras donc en principe taxé sur la plus-value. En ce qui concerne le calcul de la plus-value, voici déjà une idée du montant (tu devras déclarer la plus-value dans ta déclaration d'impôts personne physique {{annee_declaration}}, revenus {{annee_revenus}}).\n\nCalcul :\nPrix d'achat : {{prix_achat}}\n+ {{pct_frais_forfaitaire}} % de frais forfaitaire\n+ {{pct_majoration_annees}} % ({{nombre_annees_ecoulees}} années écoulées depuis l'achat) = {{montant_indexe}}\nPrix de vente : {{prix_vente}} – {{montant_indexe}} = {{base_taxable}} (base taxable, sauf si possible de justifier certains frais — voir avec ton comptable) x {{taux_taxe}} % = {{montant_taxe}} de taxe sur la plus-value.\n\nVoir aussi : https://www.notaire.be/immobilier/aspects-fiscaux-de-lachat-la-vente-dun-bien/taxes-sur-les-plus-values-immobilieres-1",
    varianten: [],
    slot: "Bien à toi,",
    parameters: [
      { naam: "referte", omschrijving: "Dossierreferte van het kantoor.", voorbeeld: "25-00-1234 56" },
      { naam: "annee_declaration", omschrijving: "Aanslagjaar waarin de meerwaarde aangegeven moet worden.", voorbeeld: "2025" },
      { naam: "annee_revenus", omschrijving: "Inkomstenjaar van de aangifte.", voorbeeld: "2024" },
      { naam: "prix_achat", omschrijving: "Oorspronkelijke aankoopprijs van het goed.", voorbeeld: "359.000 euro" },
      { naam: "pct_frais_forfaitaire", omschrijving: "Forfaitair percentage kosten bovenop de aankoopprijs.", voorbeeld: "25" },
      { naam: "pct_majoration_annees", omschrijving: "Percentage verhoging per verstreken jaar sinds de aankoop.", voorbeeld: "15" },
      { naam: "nombre_annees_ecoulees", omschrijving: "Aantal jaren verstreken tussen aankoop en verkoop.", voorbeeld: "3" },
      { naam: "montant_indexe", omschrijving: "Geïndexeerde aankoopwaarde (basis voor de berekening van de meerwaarde).", voorbeeld: "516.062,50 euro" },
      { naam: "prix_vente", omschrijving: "Verkoopprijs van het goed.", voorbeeld: "595.000 euro" },
      { naam: "base_taxable", omschrijving: "Belastbare meerwaarde (verkoopprijs minus geïndexeerde aankoopwaarde).", voorbeeld: "78.937,50 euro" },
      { naam: "taux_taxe", omschrijving: "Toepasselijk belastingtarief op de meerwaarde.", voorbeeld: "16,5" },
      { naam: "montant_taxe", omschrijving: "Berekende meerwaardebelasting.", voorbeeld: "13.024,69 euro" },
    ],
    bron: BRON,
    versie: VERSIE,
    datum: DATUM,
  },
  {
    id: "verkoop-verkoper-orienterend-bodemonderzoek-nl",
    titel: "Oriënterend bodemonderzoek (OBO)",
    categorie: "verkoop",
    ontvanger: "verkoper",
    taal: "nl",
    onderwerp: "Oriënterend bodemonderzoek — dossier {{referte}}",
    tekst:
      "Betreffende uw vraag of er een oriënterend bodemonderzoek (OBO) nodig is, luidt de redenering als volgt voor onroerende goederen in Vlaanderen:\n\nAls er op een perceel een risicoactiviteit/risico-inrichting is of was, wordt de grond beschouwd als een 'risicogrond'. Voorbeelden van risicoactiviteiten zijn opslagtanks, productiezones, tankplaatsen, etc. Bij twijfel kan dat gecheckt worden op volgende website van de OVAM: http://www.ovam.be/jahia/Jahia/pid/2571.\n\nAls er geen sprake is van een risicogrond mag de overdracht plaatsvinden. Als er wel sprake is van een risicogrond:\n- Ofwel is er sinds het laatste OBO wél een risicoactiviteit in het goed geweest => er moet een nieuw OBO worden opgesteld, tenzij er reeds een OBO van minder dan een jaar oud bestaat.\n- Ofwel is er sinds het laatste OBO geen risicoactiviteit meer op het perceel => overdracht mag plaatsvinden. (In bepaalde situaties kan er toch nog een OBO vereist zijn, met name indien er nieuwe vervuiling is ontstaan of indien de grenzen van de kadastrale percelen sinds het laatste OBO werden gewijzigd.)",
    varianten: [],
    slot: "Met vriendelijke groeten,",
    parameters: [
      { naam: "referte", omschrijving: "Dossierreferte van het kantoor.", voorbeeld: "25-00-1234 56" },
    ],
    bron: BRON,
    versie: VERSIE,
    datum: DATUM,
  },
  {
    id: "verkoop-verkoper-abattement-voorwaarden-niet-gerespecteerd-en",
    titel: "Abattement Brussel — voorwaarden niet gerespecteerd",
    categorie: "verkoop",
    ontvanger: "verkoper",
    taal: "en",
    onderwerp: "Tax benefit ('abattement bruxellois') — file {{referte}}",
    tekst:
      "Dear {{naam}},\n\nPlease find hereunder some more information about the tax benefit ('abattement bruxellois') that you have benefitted from in the purchase deed of {{adres}}.\n\nTwo elements have to be distinguished:\n1. You should prove that you have had your principal residence in the property within two years of the purchase deed.\n2. You should also prove that you have been forced ('force majeure') to leave the property and the region of Brussels before the end of the period of five years that you should have kept your principal residence there.\n\nSo we can distinguish three different cases:\n\nCase 1: you can prove both element 1 and element 2. In that case you can keep the tax benefit without fine and you even don't have to pay back the tax benefit to the fiscal administration.\n\nCase 2: you cannot prove element 2. In that case you will have to pay back the amount of the tax benefit + high interests + possibly a fine (e.g. if you cannot prove element 1 either). The interests are getting higher until the fiscal administration gets its money. In that case we advise you to contact the fiscal administration as soon as possible with all the proving material you have in order to stop the amount you owe from increasing any further.\n\nCase 3: you cannot prove element 1 but you can prove element 2: in that case you will have to pay back the amount of the tax benefit + a fine of 1/3rd of the undue tax benefit.\n\nThus, you will have to gather the most proving material you can, in order to prepare yourself for a confrontation with the Belgian fiscal administration (e.g.: electricity bills in your name, witnesses who confirm what you say, pictures, a confirmation of your employer that you had to leave Brussels for your job, etc.). Please also note that as you were not registered as being domiciled in the property, it is up to you to prove actively that you really had your principal residence in Belgium. (You told me by phone, but the fiscal administration needs solid proof in order to be convinced.)\n\nDepending on the case you are in, you have to decide what your best option shall be.",
    varianten: [],
    slot: "Kind regards,",
    parameters: [
      { naam: "naam", omschrijving: "Naam van de verkoper.", voorbeeld: "Mr Janssens" },
      { naam: "adres", omschrijving: "Adres van het verkochte goed (waarvoor het abattement werd genoten bij aankoop).", voorbeeld: "Rue de la Loi 1, 1000 Bruxelles" },
      { naam: "referte", omschrijving: "Dossierreferte van het kantoor.", voorbeeld: "25-00-1234 56" },
    ],
    bron: BRON,
    versie: VERSIE,
    datum: DATUM,
  },
  {
    id: "verkoop-verkoper-abattement-par-restitution-bruxelles-fr",
    titel: "Abattement par restitution (Bruxelles) — explications",
    categorie: "verkoop",
    ontvanger: "verkoper",
    taal: "fr",
    onderwerp: "Abattement par restitution — dossier {{referte}}",
    tekst:
      "Lors de ton acquisition en {{annee_achat_bien_initial}}, tu as pu bénéficier de l'abattement comme acquéreur de ce bien : tu as bénéficié d'une réduction de droits d'enregistrement à payer pour cet achat. C'est acquis.\n\nLa question qui se pose maintenant est la suivante : j'aperçois au registre national que tu as déménagé à {{nouvelle_commune}} le {{date_demenagement}}. Si jamais tu as acheté ce bien immeuble à {{nouvelle_commune}} il y a moins de 2 ans (ça je ne le vois pas), tu ne pouvais pas bénéficier de l'abattement étant donné que tu étais encore propriétaire du bien à {{ancienne_commune}}. Comme tu vends ce bien à {{ancienne_commune}} dans les deux ans, tu pourrais bénéficier maintenant (lors de la vente) d'un 'abattement par restitution' (remboursement de droits d'enregistrement payés lors de l'achat du bien à {{nouvelle_commune}}). Pour cela il faut également remplir les conditions suivantes :\n- établir son domicile dans les 2 ans suivant l'achat du bien à {{nouvelle_commune}} dans ce bien-là = OK ;\n- maintenir son domicile dans le bien à {{nouvelle_commune}} pendant au moins 5 ans ininterrompus ;\n- ne pas être propriétaire d'un autre (troisième) bien immeuble.",
    varianten: [],
    slot: "Bien à toi,",
    parameters: [
      { naam: "referte", omschrijving: "Dossierreferte van het kantoor.", voorbeeld: "25-00-1234 56" },
      { naam: "annee_achat_bien_initial", omschrijving: "Jaar van de oorspronkelijke aankoop (met abattement) van het nu te verkopen goed.", voorbeeld: "2007" },
      { naam: "nouvelle_commune", omschrijving: "Gemeente van de nieuwe woonplaats waarheen verhuisd werd.", voorbeeld: "Uccle" },
      { naam: "date_demenagement", omschrijving: "Datum van de verhuis naar de nieuwe woonplaats.", voorbeeld: "18 december 2012" },
      { naam: "ancienne_commune", omschrijving: "Gemeente van het nu te verkopen goed (oorspronkelijke woonplaats).", voorbeeld: "Schaerbeek" },
    ],
    bron: BRON,
    versie: VERSIE,
    datum: DATUM,
  },
];